行业趋势：学生公寓成为香港房地产投资新热点 - 香港写字楼和商铺租赁业务处于周期性低谷，而学生公寓这一曾经边缘的房地产细分市场正吸引全球资本蜂拥而至 [1] - 关注香港学生公寓投资的客户群体显著扩大，从原有的外资基金和本地投资者，扩展到中资机构、大型上市公司及东南亚基金 [1] - 国际房地产顾问公司观察到咨询香港学生公寓投资的客户增多，显示越来越多投资者看好该板块 [1] 政策驱动：政府推动教育枢纽建设 - 香港特区政府积极推广“留学香港”品牌，计划将香港发展为专上教育枢纽 [3] - 为配合此建设，香港教育局宣布从2024/2025学年起，八所政府资助大学录取非本地学生的限额由20%提升至40%，并于同年9月进一步增至50% [4] - 政府推出“城中学舍”计划等政策，简化商业楼宇改建学生宿舍的流程 [7] 资本布局：投资活动显著提速 - 2025年1月至10月，香港涉及酒店、宾馆及整幢住宅改作学生宿舍的累计成交达16宗，总金额超61亿港元 [5] - 其中，酒店改装学生宿舍的成交宗数最多，累计6宗，总金额达40亿港元 [5] - 本地资本方面，宏安地产联合美国私募基金安祖高顿于2025年7月底以4.35亿港元购入旺角一家酒店拟改作学生公寓，此前双方已于2022年底斥资20亿港元购入并改造九龙贝尔特酒店 [5] - 中原投资于2025年8月启动首个学生公寓项目“一步居117”（收购价1.8亿港元，入住率100%），并于同月底购入“般咸轩”改造为学生公寓，提供约200个床位 [5] - 内地资本方面，招商局商业房托基金于2025年底以2.06亿港元收购一酒店物业，计划改造为85个床位的学生公寓 [6] - 华润隆地以9.5亿港元接手一间酒店，市场消息称计划改装为学生宿舍，预计可提供逾千个宿位 [6] 市场需求：供需缺口巨大且需求强劲 - 香港大学扩大非本地生招收名额，导致学生公寓市场出现超7万张床位的供应缺口 [7] - 受港校国际排名提高、1年制硕士课程扩招、友好的IANG签证政策等因素影响，内地学生赴港求学热度居高不下 [8] - 校方提供的宿舍床位有限，大部分非本地学生需租住普通住宅或选择学生公寓 [8] - 以Y83学生公寓为例，该项目提供600个床位，双人间月租金为9000港元/人，单人间为13000港元/人，截至发稿时入住率已达100% [9] - 近六成入住者为香港都会大学的学生，项目配备自习空间、健身房等设施 [9] - 机构化运营的学生公寓被视为一种服务型产品，相较于分散的私人住宅租赁有其独特卖点 [9] 运营模式与投资特征 - 市场房源主要来自对存量物业（如三星级酒店或整栋旧式大厦）的改造，专门新建的情况较少 [10] - 对于大型项目，外资基金、私募基金是投资主力，典型运作模式为收购物业后与本地运营商合作，后续自主运营或委托运营并收益分成 [10] - 本地私人投资者也会参与，但投资体量相对有限 [10] - 外资基金单笔投资规模可达10亿至20亿港元，而本地资本的投资规模大多集中在1亿至3亿港元 [11] - 学生宿舍的运作模式包括按市价收购或改造公共设施，以贴近大学标准的租金定价，依靠高入住率及长期需求稳定性获得回报 [11] - 当前学生公寓的投资回报率一般为5%至5.5%，计算方式基于收购、改装等所有成本与租金收入 [12] 市场前景与风险评估 - 行业观点认为，学生公寓是具备稳定租金收益及高入住率的抗周期资产类别，吸引大型开发商及国际基金进场 [7] - 有公司早在5年前已切入该领域，过去3年加快了布局，目前运营4栋学生公寓，并仍有后续投资计划 [7] - 面对资本涌入，有观点认为短期内供应过剩风险较低，因非本地及本地学生需求仍显著高于供应，加上政府吸引国际人才的政策，市场基本面预计在未来5至7年保持强劲 [11] - 学生宿舍被视为香港房地产市场中具有韧性且增长迅速的板块，在非本地学生人数持续增加的驱动下，能带来稳定回报并具资产增值潜力 [11] - 顾问机构在为客户计算改装费用、回本周期与回报率时，仍需审慎评估单个项目的具体风险 [12]