上市申请与公司背景 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向港交所递交A1申请文件，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际 [1] - 公司拟通过上市募资，用于扩展海外关键物流节点的基础设施资产网络，提升中国网络的密度与质量，强化核心地理位置及战略物流节点的布局，完善解决方案及服务以吸引及留存客户 [1] - 若顺利上市，京东产发将成为继京东集团、京东健康、京东物流、京东工业后，刘强东旗下又一家上市公司 [1] - 京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%的股权，为控股股东，高瓴、华平投资与红杉中国也位列股东名单 [1] 业务模式与资产规模 - 京东产发是京东集团分拆成立的供应链生态企业，最早源于2007年京东集团自建物流体系的战略，2018年独立运营，专注现代仓储、智能产业园、数据中心及新能源基础设施的开发运营 [2] - 截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理的现代化基础设施资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施 [2] - 基础设施网络覆盖中国大陆29个省级行政区及境外十个国家和地区，中国境内超90%位于一线城市及其卫星城市以及二线城市 [2] - 截至2025年9月30日，资产管理规模总额为人民币1215亿元，其中12.8%位于境外；总建筑面积为2710万平方米 [3] - 资产管理规模在2023年初至2025年9月30日增长28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超90% [3] - 2020年至2024年年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [3] 收入构成与财务表现 - 收入主要包含基础设施解决方案、基金/合伙投资平台管理、其他三大类，其中基础设施解决方案的收入占总收入超90% [4] - 2023年、2024年收入分别为28.68亿元、34.17亿元，2025年前9个月收入同比增长21.16%至30.02亿元 [4] - 源于京东集团及其关联方的收入在2023年、2024年以及2024年前9个月、2025年前9个月分别占总收入的42.3%、40.6%、42.1%、33.4% [4] - 公司尚未实现盈利，2023年、2024年分别录得年度亏损18.29亿元、12亿元，2025年前9个月录得亏损1.59亿元，亏损较上年同期大幅收窄 [5] - 同期，公司的经调整净利分别为2.61亿元、5.30亿元，2025年前9个月增至8.23亿元，同比增长近77% [5] - 经调整EBITDA在2023年、2024年及2025年前9个月分别为37.19亿元、36.85亿元、23.06亿元 [5] 基金业务与资本循环 - 截至2025年9月30日，京东产发主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及一只在上交所上市的基础设施证券投资基金 [3] - 基金资产管理规模达到人民币410亿元，占资产管理规模总额的33.7% [3] - 公司通过贯彻已经过验证的资本循环战略，构建了一个极具延展性的商业模式基础设施解决方案，产生可持续现金流 [4] 国际化战略与未来目标 - 京东产发的国际化步伐始于东南亚，随后进军英国、德国等成熟市场，近期将重心延伸至中东 [6] - 截至2025年9月30日，公司在境外十个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比持续增至12.8% [6] - 公司的长远目标是成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台 [6]