市场整体表现 - 在楼市政策驱动及春节假期延后影响下，2026年初热点城市楼市延续了2025年末的翘尾行情，1月传统淡季出现显著升温 [1] - 2026年第三周，重点40城新房成交面积环比上升5%，中原新房来访指数与来访总量分别环比上升2%和11% [1] - 同期，重点15城二手房周度成交量环比上升9%，截至1月20日，监测的26城二手房成交量比去年12月同期上涨21%，其中厦门涨幅最高达43% [1][3] 一线城市交易情况 - 上海表现最为突出，截至1月25日，1月二手房网签量已突破1.8万套，预计全月有望突破2.2万套，并连续三个月保持在此规模以上 [2] - 深圳二手房市场连续升温，2026年前三周录得量分别为1115套、1595套和1654套，1月全月录得量有望维持在6000套以上 [2] - 广州楼市表现不俗，1月前20天二手房成交量已突破5000套，有望保持近几个月来的高水平 [2] - 北京新政（2025年12月24日出台）满月后效果显著，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量与带看量分别增长14%和18% [3] 二线城市及热点城市表现 - 杭州、南京、成都、天津等二线城市楼市有不错表现 [1] - 天津、南京的二手房均出现过单日网签超过300套的案例，接近去年“金三银四”期间的水平 [3] 市场结构与行为变化 - 在重点城市，二手房已成为市场交易主流，其交易比新房更具稳定性，更能反映市场现实 [4] - 客户观望情绪减少，决策周期缩短，置换链条（“卖一买一”）正在打通，上海部分门店出现“深夜签约”现象 [8] - 春节假期延后使得部分需求提前释放，在天津市场，南开、河西等传统教育强区的交易领先，凸显学区房需求占据主导 [8] 价格趋势 - 在交易量支撑下，房地产价格开始出现止跌势头，多个城市二手房议价空间收窄，部分优质房源甚至需要加价购买 [9] - 上海优质二手房源的议价空间从3%～5%收窄至1%～2% [9] - 南京市场以价换量仍是主流，但业主降价幅度明显收窄，栖霞、六合等远郊区二手房交易价格有上涨趋势 [9] - 至2026年第三周，重点15城二手住宅报价指数已连续5周回升 [10] - 2025年12月，70大中城市房价仍以降为主，但一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄，上海是唯一实现新房价格同比、环比双涨的一线城市 [10] 政策环境 - 岁末年初以来，房地产迎来密集政策利好释放，包括个人销售住房增值税税率下调、换房个税退税优惠政策延长、商业住房最低首付比例下调等 [6] - 公积金制度改革、白名单项目贷款展期等政策也有积极进展 [6] - 城市政府层面，不少热点城市在岁末年初优化了楼市政策 [7] 市场展望与结构性变化 - 短期来看，当前仍处在楼市政策窗口期，核心城市二手房成交有望延续回升态势 [10] - 长远来看，2026年开年的楼市暖意标志着房地产市场正式进入结构性发展新阶段，普涨时代落幕 [10] - 购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰 [10]