核心观点 - 中金下调建发国际集团2025年及2026年盈利预测，但基于其销售韧性、优质土储及减值集中出清，认为公司有望先于行业修复，维持“跑赢行业”评级并下调目标价至19.1港元，较当前股价有32%上行空间 [1] 盈利预测与财务调整 - 下调2025年/2026年盈利预测33%/30%至31.6亿元/35.6亿元，引入2027年预测41.2亿元 [1] - 预计2025年核心净利润同比下降26%至31.6亿元，主要因增量存货减值计提 [2] - 预计2025年营业收入大致同比持平或略有下行 [2] - 当前股价交易于1.0倍/0.9倍2026年/2027年市净率 [1] - 下调目标价11%至19.1港元/股，对应1.3倍/1.2倍2026年/2027年市净率 [1] 销售表现与土地储备 - 估测2025年全口径销售额同比-9%至1228亿元，表现优于Top30房企平均-14%的降幅，百强排名稳定第7 [3] - “灯塔战略”稳步落实，北京、厦门、上海等项目开盘销售额居单城榜单前列 [3] - 北京、上海、杭州三城销售额市占率分别提升至3.4%、2.7%、10.6% [3] - 2025年1-11月累计拿地强度为63%，显著高于重点房企40%的平均水平 [3] - 2025年末可售货值约2700亿元，其中2022年及以后获取的货值占比85%，一二线城市货值占比94%，储备充裕且质量优异 [3] 毛利率与资产减值 - 预计2025年结算毛利率有望筑底企稳，并可能先于同业开启修复趋势 [2][4] - 2021年至2025年上半年累计确认资产减值超100亿元，占2025年上半年末存货净额的4.1%，历史拨备计提客观充分 [4] - 低毛利资源已降至低水平 [4] - 因基本面磨底及审慎计提原则，调增对全年减值体量的判断，导致盈利预测下修 [4] - 减值阶段性集中释放，被认为将有效增强未来业绩韧性，使公司在“十五五”期间轻装上阵 [4]