港股内房股市场表现 - 5月6日，港股内房股多数拉升上涨，越秀地产、中国金茂涨幅超过6%，建发国际集团涨5.6%，华润置地涨4.5%，中国海外宏洋集团、中国海外发展涨4%，龙湖集团、绿城中国、新城发展、远洋集团跟涨 [1] 行业政策环境 - 近期房地产行业利好消息频出，从中央顶层定调到地方具体细则，形成了全方位的政策合力 [1] - 广州、深圳、天津、苏州、武汉等多个重点城市在“五一”假期前后密集出台楼市新政，形成了一波政策“小高潮” [1] 重点城市市场数据 - 2026年五一假期（5月1-5日），深圳全市一二手住宅累计成交396套，其中新房（预售+现售）网签275套，同比增长45.5%，二手房成交121套，同比增长80.6% [1] - 佛山楼市回暖态势显著，五一黄金周市场热度持续走高，根据保利数据监测，主流楼盘来访量同比和环比分别增长63%和103%，成交量同比和环比分别增长45%和104% [1] 机构观点与行业展望 - 开源证券等机构认为，伴随后续宽松政策的持续和房企的集中推盘，二季度有望成为行业基本面与政策共振企稳的窗口期 [1] - 市场正逐步从单边下行的态势中走出，朝着“政策底”向“市场底”传导的方向迈进 [1]

房地产 业 研 究 2026 年 05 月 04 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 -10% 0% 10% 19% 29% 2025-05 2025-09 2026-01 房地产 沪深300 相关研究报告 《成交数据向好，积极信号开始显现 —行业周报》-2026.4.26 《成交数据同比增长，南京郑州公积 金政策优化—行业周报》-2026.4.19 《行业基本面仍在筑底，一线城市率 先企稳—行业点评报告》-2026.4.17 深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度 ——行业点评报告 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策 2026 年 4 月 29 日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策 的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积 ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年4月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 建發國際投資集團有限公司 呈交日期: 2026年5月4日 I. 法定/註冊股本變動 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動及足夠公眾持股量的確認 1. 股份分類 普通股 股份類別 不適用 於香港聯交所上市 (註1) 是 證券代號 (如上市) 01908 說明 已發行股份（不包括庫存股份）數目 庫存股份數目 已發行股份總數 上月底結存 2,240,154,132 0 2,240,154,132 增加 / 減少 (-) 0 0 本月底結存 2,240,154,132 0 2,240,154,132 足夠公眾持股量的確認(註4) | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 0 ...

股息与授权 - 公司将派发2025年度末期股息每股0.9港元[3] - 授予董事配发不超已发行股份20%的授权[3] - 授予董事回购最多10%已发行股份的授权[3] 股东周年大会 - 2026年5月27日召开股东周年大会[3] - 会议将省览及批准2025年度财务报表等[3] - 会议将重选多名执行董事、非执行董事[3] 代表委任 - 代表委任表格须填明股份数目[2] - 表格须不迟于2026年5月25日上午11时交回[8] - 交回表格后仍可亲自出席大会投票[10]

股东周年大会 - 股东周年大会定于2026年5月27日上午11时在香港湾仔举行[3] - 股东可委任代表出席大会投票，代表委任表格须在2026年5月25日上午11时前交回[11][12] - 若大会当日或之后悬挂八号或以上台风信号等极端情况，大会延期[13] 股息 - 截至2025年12月31日止年度末期股息为每股0.9港元[3] 人事安排 - 拟重选许伊旋等人为执行董事、非执行董事和独立非执行董事[3] - 董事会获授权厘定各董事酬金[3] 核数师 - 拟续聘致同（香港）会计师事务所有限公司为来年核数师，董事会获授权厘定其酬金[3] 股份相关 - 董事获授权在有关期间配发、发行及处理未发行股份，总数不超已发行股份总数20%[4] - 董事获授权在有关期间回购公司股份，回购总数不超已发行股份总数10%[8] - 正征求股东批准授予董事配发及发行、回购股份的一般授权[12] 股份过户 - 2026年5月21日至5月27日、6月2日至6月3日暂停办理股份过户登记手续[12] - 出席大会投票股份过户文件须在2026年5月20日下午4时30分前送达[12] - 收取末期股息股份过户文件须在2026年6月1日下午4时30分前送达[12]

股东周年大会信息 - 股东周年大会定于2026年5月27日上午11时在香港湾仔皇后大道东213号胡忠大厦35楼3517号办公室举行[4][95] - 代表委任表格须不迟于2026年5月25日上午11时送达公司香港股份过户登记分处方为有效[5][40][105] - 通函及代表委任表格刊载于香港交易及结算所有限公司网页(www.hkexnews.hk)及公司网页(www.cndintl.com)[6] - 通函日期为2026年4月30日[8] 股息与股份相关 - 截至2025年12月31日止年度建议末期股息为每股0.9港元[14][33][95] - 一般授权可配发、发行及处理最多达相关普通决议案通过当日已发行股份总数20%的股份[14][24][25][97] - 回购授权可回购最多达相关决议案通过当日已发行股份总数10%的股份[14][23][25][101] - 股份每股面值为0.10港元[14] - 最后实际可行日期为2026年4月24日，公司已发行2,240,154,132股股份[14][25][49] - 若一般授权决议案通过，公司将获准许发行最多448,030,826股股份，相当于最后实际可行日期已发行股份数目的20%[25] - 若回购授权决议案通过，公司将获准许回购最多224,015,413股股份，相当于最后实际可行日期已发行股份数目的10%[25][49] 董事相关 - 许伊旋、叶衍榴、黄㭝维、黄达仁将轮值退任，并可在股东大会上重选连任[29] - 程东方于2026年4月24日获委任为非执行董事，将在股东大会上退任并可膺选连任，公司将提呈决议案重选其为非执行董事[30] - 许先生获委任为公司执行董事，任期自2024年4月29日起为期三年，可自动重续，有权收取董事年度袍金人民币3,000,000元，截至2025年12月31日止年度可收取薪酬及其他酬金人民币3,782,000元[62][63][64] - 叶女士获委任为公司非执行董事，任期自2019年3月21日起初步为期三年，可自动重续，不收取董事薪酬，截至2025年12月31日止年度未向集团收取任何付款[67][68] - 黄㭝维先生自2012年11月23日起担任公司独立非执行董事，自2019年1月1日起每年享有20万港元董事酬金，截至2025年12月31日财政年度收取约20万港元[1][5] - 黄达仁先生自2012年11月23日起任独立非执行董事，自2019年1月1日起有权收取年度董事袍金200,000港元，截至2025年12月31日止财政年度，自集团收取约200,000港元酬金及其他薪酬[79][83] 其他 - 公司拟续聘致同（香港）会计师事务所为核数师，任期至下届股东周年大会，2026年度提供审计服务的估计审计费用约为330万港元[37][38] - 2025年4月至2026年4月期间，股份最高价格为19.19港元，最低价格为12.52港元[54] - 截至最后实际可行日期，益能实益拥有公司1,247,281,262股已发行股份，占公司已发行股本所附投票权约55.68%[57] - 若回购授权获全面行使，益能在公司的投票权将增加至约61.86%[58] - 公司于最后实际可行日期前六个月并无回购任何股份[59] - 公司可注销回购股份或将其持作库存股份[60] - 公司将在2026年5月21日至27日暂停办理股份过户登记以确定出席股东大会投票的股东，在2026年6月2日至3日暂停办理以确定有权收取末期股息的股东[35][105][108] - 载有以股代息计划详情的通函及表格预计2026年6月11日前后寄给合格股东，末期股息及新股份预计2026年7月16日前后分派及发送[34]

行业环境与市场趋势 - 2025年中国房地产行业面临市场信心修复与发展转型双重挑战，居民购房投资消费意愿偏弱[11][13] - 2025年宏观政策环境仍较为宽松，“好房子”政策首次写入政府工作报告[11][14] - 客户需求从“有房住”向“住好房”转变，对房屋品质、地段、设计、环境、配套及物业服务提出更高要求[11][15] - 房地产行业竞争格局深度调整，市场资源加速向财务稳健、布局优质的企业集中[11][16] - 千亿房企数量大幅缩减，头部房企市场份额进一步提升[11][16] - 二零二五年，房地产行业千亿房企数量大幅缩减，头部房企市场份额进一步提升[74][78] - 客户需求已从“有房住”向“住好房”转变，对房屋品质、服务等提出更高要求[74][77] - 二零二五年“好房子”政策首次被写入政府工作报告，推动行业向精细化、高品质转型[74][76] 收入与利润表现 - 营业收入约为1367.9亿元人民币，同比下降4.3%[17][18] - 公司拥有人应占年内溢利约为36.5亿元人民币，同比下降24.0%[17][18] - 公司总收入约为1367.9亿元人民币，同比下降约62亿元（4.3%）[80][83] - 公司毛利约为190.1亿元人民币，同比微增约3370万元（0.2%）[80][83] - 公司年度利润约为55.4亿元人民币，较上年约63.9亿元有所下降[80][83] - 公司权益持有人应占利润约为36.5亿元人民币，同比减少约11.5亿元（24%）[80][83] - 2025年总收益为1367.89亿元人民币，其中物业开发收益占比96.76%，达1323.62亿元人民币[101] - 税前利润下降11.4亿元人民币（10.5%）至97.4亿元[119][124] - 公司权益持有人应占利润下降11.5亿元人民币（24.0%）至36.5亿元[121][126] 成本与费用 - 毛利率从13.3%提升至13.9%[107][111] - 销售成本下降62.3亿元人民币，从1240.1亿元降至1177.8亿元[107][111] - 总借贷成本（扣除特定项目）从30.0亿元下降至22.6亿元[109][114] 物业开发业务表现 - 物业开发收入约为1323.6亿元人民币，占总收入约96.76%，同比下降约62.6亿元[81][84] - 年内交付物业总建筑面积约为644万平方米，同比减少约55万平方米[81][84] - 按城市确认的销售总额，2025年为1323.6179亿元人民币，2024年为1386.2349亿元人民币[86][87] - 物业开发收益较2024年的1386.23亿元人民币减少约62.6亿元人民币[103] - 2025年已交付可出售建筑面积约为644万平方米，较2024年的699万平方米有所减少[103] - 房地产开发收入下降约62.6亿元人民币，从1386.2亿元降至1323.6亿元[105] - 交付的可售建筑面积从699万平方米减少至644万平方米[105] 合同销售与回款 - 全口径合同销售金额约1220亿元人民币，同比下降8.6%[23][26] - 权益合同销售金额约909亿元人民币，同比下降12.0%，销售权益比例约74.5%[23][26] - 全口径销售回款约1275亿元人民币，回款比例约105%[23][26] - 归属股东权益的累计合同销售金额约为909.3亿元人民币，同比下降约12.0%[89] - 归属股东权益的累计合同销售面积约为365.3万平方米，同比下降约27.6%[89] - 2025年总销售金额为909.32亿元人民币，总销售面积为365.33万平方米[92] - 2025年总销售金额较2024年的1033.57亿元人民币下降约12.0%[92] - 部分城市销售金额同比显著下降，如南宁从83.21亿元人民币降至6839万元人民币，徐州从90.13亿元人民币降至22.85亿元人民币[92] - 2025年合同销售金额前五城市为杭州（147.2512亿元）、北京（121.1325亿元）、上海（113.9265亿元）、厦门（108.2224亿元）、福州（51.213亿元）[91] 土地储备与投资 - 新获取项目41个，全口径拿地金额约654亿元人民币，新增项目全口径货值约1304亿元[28][30] - 截至2025年末，土储货值规模约2217亿元，其中2022年后拿地项目占比约83%，土地储备权益比例约77%[32][34] - 截至2025年底，公司土地储备总可销售面积约为1150万平方米[95] - 2025年土地储备总可销售面积（应属口径）为862.11万平方米，较2024年的967.05万平方米减少[98] 物业管理业务表现 - 建发物业2025年物业管理合约面积达1.1726亿平方米，同比增长约7%[46][47] - 建发物业2025年在管面积约9174万平方米，同比增长约21%[46][47] - 建发物业2025年综合收缴率达到93%[46][48] - 建发物业2025年营业收入为38.8亿元人民币，同比增长17.8%[46][48] - 建发物业2025年归母净利润为3.6亿元人民币，同比增长11.0%[46][48] - 物业管理及其他相关服务收益为44.27亿元人民币，较2024年增加约6390万元人民币或1.5%[104] - 截至2025年底，公司物业管理在管建筑面积达约9170万平方米[104] - 物业管理及相关服务收入增长6390万元人民币（1.5%）至44.3亿元[106] 工程管理业务表现 - 建发合诚2025年新签合同额为115.2亿元人民币，同比增长107%[50][52] - 建发合诚2025年营业收入为76.4亿元人民币，同比增长15.5%[50][52] - 建发合诚2025年归母净利润为1.1亿元人民币，同比增长14.2%[50][52] 资产与负债状况 - 资产总额约为3682.5亿元人民币，其中货币资金约506.3亿元，存货约2213.8亿元[17][19] - 现金及银行存款从572.6亿元减少至506.3亿元[128][130] - 净负债权益比率从31.78%上升至34.81%[128][130] - 计息借款总额约为人民币384.6亿元，利率区间为每年0.85%至2.95%[132] - 间接控股公司贷款约为人民币388.5亿元，年利率为4.06%[132] - 应付非控股股东款项约为人民币22.9亿元，利率区间为每年3.00%至10.00%[132] - 应付联营及合营公司款项约为人民币45.0亿元，利率区间为每年1.50%至4.30%[132] - 公司借款的93.1%按浮动利率计息，6.9%按固定利率计息[132] - 负债权益比率（总借款/权益总额）降至87.5%（2024年：87.6%）[133] - 总借款中约130.8亿元需一年内偿还，约707.4亿元需一至五年内偿还[133] - 财务担保合约余额约为人民币190.5亿元，同比大幅下降[137] - 资本承担余额约为人民币358.6亿元，同比减少[138] - 银行借款由公允价值约5.57亿元的投资物业及账面价值约132.3亿元的開發中物業抵押[139] 公司治理与人事变动 - 执行董事兼董事会主席林伟国先生，48岁，于2025年3月26日获任主席[176][178] - 执行董事兼行政总裁田美坦先生，48岁，于2025年3月26日获任行政总裁[180][182] - 执行董事赵呈闽女士，58岁，拥有超过30年财务管理经验，为高级会计师[181][184] - 赵呈闽女士曾于2022年8月25日至2025年3月26日期间担任董事会主席[181][184] - 林伟国先生自2026年1月起担任联发集团有限公司董事及董事长[176][178] - 田美坦先生自2026年3月25日起出任建發物業的非執行董事[180][182] - 许伊旋先生于2024年4月29日获委任为执行董事[188] - 许晓曦先生于2025年5月13日获委任为非执行董事[189] - 叶衍榴女士于2019年3月21日获委任为非执行董事[194] - 程东方先生于2026年4月24日获委任为非执行董事[195] - 许晓曦先生自2025年5月起担任厦门建发集团有限公司党委书记、董事长[189] - 程东方先生自2026年4月起担任厦门建发集团有限公司总经理[195] - 叶衍榴女士自2024年4月起担任上海建发致新医疗科技集团股份有限公司董事[194] - 程东方先生自2026年3月起担任上海建发致新医疗科技集团股份有限公司董事[197] - 黄维先生自2012年11月23日起一直担任独立非执行董事[199] - 许伊旋先生自2022年8月25日起获委任为建发物业非执行董事[188] 员工与成本 - 截至2025年12月31日，公司拥有全职员工23,153人，较2024年12月31日的22,069人增加4.9%[157] - 2025年员工总成本（包括董事薪酬及股份支付）约为40.5亿元人民币，较2024年的约42.8亿元人民币下降5.4%[157] - 员工成本下降主要由于当年员工费用中的股份支付减少[157] 未来战略与业务指引 - 公司将继续实施审慎的土地拓展策略，投资强度与资产负债保持适配合理[58] - 公司聚焦深耕城市，把握机会型城市的结构性机会，稳步提升市占率[58] - 公司将持续强化产品领先性与差异化优势，以灯塔项目引领常规项目品质与口碑提升[60][61] - 公司将积极引入前沿新技术，关注智能建筑、绿色建筑的应用，提高产品科技含量[63][65] - 公司将提升物业、工程管理等第二曲线业务的规模和经营品质[64][66] - 在工程管理方面，公司将攻坚华东、华北、西南等重点区域市场[67][68] - 在业务结构方面，公司将聚焦城市更新、双碳等战略新兴领域，提升新业务占比[67][68] - 公司实施差异化投资和销售策略，并在不同区域市场培育多个项目，以减少对单一市场的依赖[155][159] - 公司展望未来将强化房地产开发主营业务，并加快培育第二增长曲线[162][164] - 在核心地产业务方面，公司将以市场占有率为目标，优化定价与销售渠道以稳定基本盘[166] - 公司将继续实施审慎的土地收购策略，确保投资强度与资产负债状况保持合理匹配[168] - 公司将通过推广战略集中采购来优化成本结构，并实施全周期管控以强化预算刚性[166] - 公司将持续进行产品和技术创新，关注智能建筑与绿色建筑的应用，以提升产品科技含量[170] - 公司将在华东、华北、西南等关键区域市场深化业务协同[174] - 公司将聚焦城市更新与双碳目标等战略新兴领域，以提升新业务占比[174] - 公司将建立一体化的“工程医院”服务体系，提供全项目生命周期技术服务[174] - 公司计划在2026年优化资源配置，通过精细化运营和创新提升效率[175] 风险因素 - 公司业务面临买方、合作方违约，内部流程中人为及系统性疏忽或过失等运营风险[155][159] 股东回报 - 建议派发末期股息每股0.9港元[17][20] 客户与市场研究 - 全年开展超20万份线上调研与超2000组线下访谈[35][37]

地产+地产链联合电话会议 20260429 摘要 二手房市场韧性凸显，上海等核心城市价格环比转正，挂牌量下降且去 化周期缩短至半年内。 存量房翻新需求成为建材主驱动力，预计 2030 年 20 年以上房龄占比 达 60%，远超新房装修需求。 消费建材行业集中度提升，东方雨虹等龙头通过多轮提价（>10%）成 功传导原材料成本压力。 地产板块复苏遵循核心城市领先规律，板块估值修复通常始于核心城市 房价止跌企稳时点。 港股内房股 PB 处于历史极低位（约 0.43 倍），南下资金对建发国际、 绿城等中小市值标的具定价权。 建筑细分赛道分化，金螳螂发力高毛利海外业务，中国化学受益煤化工 投资升温及新材料放量。 物管与经纪行业弹性可期，贝壳受益二手房修复，华润万象生活等轻资 产公司具备高股息配置价值。 Q&A 当前房地产市场的基本面表现如何，尤其是在二手房和新房市场方面有哪些值 得关注的变化？ 当前房地产市场最超预期的部分体现在二手房市场。从成交量来看，进入 4 月 份后，成交量并未如往年般大幅走弱，4 月以来我们跟踪的数据同比增长约 26%，年初至今累计增长超过 7%，显示出较强的韧性和持续性。从价格来看， 今年以来 ...