行业投资评级 - 报告对房地产行业投资评级为“看好（维持）” [1] 报告核心观点 - 房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，8月销售端单月降幅重新走扩，销售修复斜率有所放缓，韧性出现反复，投资端降幅仍在扩大 [35] - 积极信号来自新房库存已连续6个月下降、个人按揭贷款的边际改善 [35] - 展望四季度，预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计延续 [35] 单月销售降幅走扩，新房库存延续去化 - 2026年1-8月全国商品房销售面积4.99亿平，同比-12.1%（1-7月-11.8%），其中商品住宅销售面积同比-13.0% [5][14] - 2026年1-8月商品房销售额4.75万亿元，同比-13.0%（1-7月-13.1%），其中商品住宅销售额同比下降13.1% [5][14] - 2026年1-8月商品房销售均价9517元/平，同比-1.0%，环比+0.3% [5][14] - 8月单月全国商品房销售面积和金额分别同比-14.8%和-12.1%，单月降幅较7月分别扩大1.4pct和3.2pct，结束前两月收窄趋势，边际回暖出现反复 [5][14] - 新房库存自3月以来已连续6个月减少，去库存政策效果延续 [5][14] - 根据跟踪重点城市成交数据，9月前两周重点城市成交同比-22.4% [5][14] - 1-8月二手房交易网签面积5.49万方，同比+10.6%，二手房交易面积占比达52.4% [5][14] - 2026年1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.6%、-12.2%、-11.8%、-20.6% [19] - 2026年8月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+12.8%、-10.3%、-21.1% [22] 拿地规模持续收缩，开工竣工降幅均扩大 - 2026年1-8月全国房屋新开工面积2.99亿平，同比-24.8%（1-7月-24.0%），其中住宅新开工同比-25.4% [6][22] - 8月单月新开工面积同比-30.9%，降幅较7月（-27.8%）进一步扩大3.1pct [6][22] - 跟踪的Wind 322城2026年1-8月宅地成交面积同比-21%，拿地开工链条收缩仍在深化 [6][22] - 1-8月房屋竣工面积2.11亿平，同比-23.7%（1-7月-23.2%） [6][22] - 8月单月竣工面积同比-28.4%，较7月（-18.7%）扩大9.7pct，此前竣工端收窄的积极迹象被逆转 [6][22] 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大 - 2026年1-8月房地产开发投资额4.80万亿元，同比-19.9%（1-7月-19.2%），降幅扩大0.7pct，其中住宅开发投资同比-19.7% [7][25] - 8月单月开发投资额同比-25.5%，较7月（-27.4%）收窄1.9pct [7][25] - 投资与销售增速差缩小至6.9pct（1-7月为7.4pct），负反馈边际趋缓但仍处高位 [7][25] 国内贷款资金降幅扩大，按揭边际改善 - 1-8月房地产开发企业到位资金5.09万亿元，同比-21.0%（1-7月-20.3%） [7][27] - 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-33.3%、-20.0%、-14.8%、-22.4%（1-7月-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%） [7][27] - 国内贷款与自筹资金降幅继续扩大，定金预收款降幅小幅走扩，映射居民端购房信心修复受阻 [27] - 个人按揭贷款降幅收窄1.1pct [27] - 测算2026年8月居民购房首付比例约68% [34] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [35][36] - 推荐商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团 [35][36] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [35][36]