智通财经APP获悉，摩根士丹利发布研报称，予建发国际集团(01908)"增持"评级，目标价23.51港元。 该行称，建发国际本月第四周在上海杨浦推出旗舰项目，预期首批单位销售率将超过90%，净利润率超 过10%。该项目的潜在成功将进一步证明公司在显著利润率恢复中的持续销售优异表现，提升7%至9% 股息率的能见度。 该行预期该股股价将在有关销售后升5%至10%，基于投资者强化对公司毛利率逐步复苏至2027年高双 位数的信念，转化为2024至2027年逾15%预测盈利年均复合增长率下的7至8倍预测市盈率。该行预期， 此发生的概率高达70%以上。 ...

摩根士丹利发布研报称，予建发国际集团(01908)"增持"评级，目标价23.51港元。该行称，建发国际本 月第四周在上海杨浦推出旗舰项目，预期首批单位销售率将超过90%，净利润率超过10%。该项目的潜 在成功将进一步证明公司在显著利润率恢复中的持续销售优异表现，提升7%至9%股息率的能见度。 该行预期该股股价将在有关销售后升5%至10%，基于投资者强化对公司毛利率逐步复苏至2027年高双 位数的信念，转化为2024至2027年逾15%预测盈利年均复合增长率下的7至8倍预测市盈率。该行预期， 此发生的概率高达70%以上。 ...

财报显示，2025年上半年，建发国际集团实现收益341.65亿元人民币，同比增长4.3%；公司权益持有人 应占溢利9.14亿元，同比增长11.8%。 香港联交所最新资料显示，9月8日，建发国际集团(01908)股东将股票由香港上海汇丰银行转入UBS Securities Hong Kong Limited，转仓市值16.17亿港元，占比4.17%。 ...

财报显示，2025年上半年，建发国际集团实现收益341.65亿元人民币，同比增长4.3%；公司权益持有人 应占溢利9.14亿元，同比增长11.8%。 智通财经APP获悉，香港联交所最新资料显示，9月8日，建发国际集团(01908)股东将股票由香港上海汇 丰银行转入UBS Securities Hong Kong Limited，转仓市值16.17亿港元，占比4.17%。 ...

消息上，中信建投研报称，9月5日深圳出台楼市新政，对住房限购政策、住房信贷政策进行调整。本次 楼市新政，对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外的所有区域）限购进行了大力度放 松，同时商贷利率不再区分首套房与二套房。从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台 新政的北京和上海。 港股内房股拉升明显，尤其是碧桂园获纳入港股通，一度涨超14%领衔，旭辉控股、远洋集团涨超 5%，雅居乐集团涨超4%，万科企业、龙光集团、世茂集团、融信中国涨超3%，中梁控股、越秀地产、 龙湖集团、金辉控股、中国金茂均涨超1%以上。 | 代码 | 名称 | 最新价 | 涨跌幅 ▽ | | --- | --- | --- | --- | | 02007 | 碧桂园 | 0.530 | 10.42% | | 00884 | 旭辉控股集团 | 0.234 | 5.41% | | 03377 | 远洋集团 | 0.125 | 5.04% | | 03383 | 雅居乐集团 | 0.480 | 4.35% | | 02202 | 万科企业 | 5.400 | 3.45% | | 03380 | 龙光集团 | 0.950 | 3.2 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

文章核心观点 - 2025年房企将去库存作为核心经营任务 重点针对2021年及以前的高成本库存实施甩包袱策略 [2][4][12] - 行业普遍采用老盘新做 资产盘活 政策协调等多元化手段加速存量去化 [4][6][10] - 库存减值计提规模巨大 直接影响企业利润表现 成为行业性财务负担 [13][14] 房企去库存行动 - 绿城中国总货值2700亿元中2021年及以前库存占1400亿元 占比50% 计划3-5年完成去化 上半年完成190亿元去化任务 [4] - 建发国际成立CEO牵头的去库存专项小组 实施分类管理 对重点库存采取产品提升和土地调规措施 [5][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 包括50亿元抵债盘活和3.2亿元资产证券化 [6][10] - 龙湖集团现房压降超80亿元 盘活11个项目 累计盘活商住土储128亿元 [6] - 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票并实现商改住退地 [7] 去库存策略 - 老盘新做策略涵盖产品升级 配套提升和物业服务优化 涉及24个重点存量项目联合评审 [4][9][10] - 营销层面实行一盘一策 加大考核力度 采取首付分期 按揭补贴 特价房等促销手段 [6][9][10] - 央企利用地方政府专项债政策协调土地置换和收储 华润置地供货集中一二线城市 [4] - 建发国际对400多亿元库存实施提级管理 制定奖励考核机制 按市场波动合理定价 [9] 库存结构及财务影响 - 库存主要由未开发土地 闲置商办物业和住宅尾盘构成 三四线城市车位去化难度最大 [10][13] - 2024年六大房企计提存货跌价准备超280亿元 2025年上半年保利发展计提71.2亿元 万科计提51.1亿元 [13] - 建发国际并表存货减值计提超100亿元 非并表项目合计近140亿元 [13] - 环北京区域房价较高峰期下跌三分之二 部分项目售价仅为囤积时三分之一 [12] - 某十强房企2021年计提28亿元后 2022-2023年再度计提113亿元 显示去库存反复性 [14]

公司战略与项目布局 - 建发国际2025年在全国布局五个"灯塔"高端住宅项目 覆盖北京、厦门、上海、杭州、成都等核心城市[1] - "灯塔"项目定位高阶造宅集大成之作 凭借稀缺产品和核心地段满足高净值人群资产配置需求[1][5] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化超9成 登顶北京新房网签套数&金额海淀区TOP1[1] 销售业绩与目标 - 公司设定2025年1500亿元销售目标 同比增长12%[3] - 2025年上半年实现全口径合同销售金额707亿元 同比增长7% 权益合同销售额533.5亿元 同比增长4.9%[3] - 杭州成为上半年最大销售贡献城市 单城市销售额达119.1亿元 北京、厦门、上海紧随其后[3] 土地储备与城市布局 - 上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元 同比增长33% 加上待转让地块合计货值1219亿元[4] - 在北京、上海、杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市[3] - 杭州西湖区地块楼面价8.80万元/平方米 成都金融城三期地块楼面价4.1万元/平方米[3] 财务表现与资金状况 - 2025年上半年收入341.6亿元 同比增长4.3% 净利润15.05亿元 同比增长4.7%[6] - 毛利率提升至12.89% 归母净利润9.1亿元 同比增长11.8%[6] - 资产负债率(扣除预收账款)为58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍[6] 产品战略与市场定位 - "灯塔"项目聚焦核心城市核心地段 具备独特资源和超强产品力标签[7] - 采用因地制宜产品策略 上海项目主打"海派东方"风格 北京项目采用"新王府中式"设计[7] - 上海建发海宸项目涵盖1156套房源 包含小高层、洋房和叠加别墅产品 容积率低至1.55[7] 行业环境与市场表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅持续保持13.3%[2] - 公司在46个布局城市中 28个城市进入当地销售前5名[3] - 厦门建发宸启瑞湖大平层已售罄 北京建发海晏项目销售过半 去化速度优于竞品[8]

核心观点 - 建发国际通过"灯塔"高端产品战略实现逆势增长 重点布局核心城市稀缺地块 产品力与财务稳健性支撑业绩目标 [1][2][4][7][10][12] 战略布局与项目推进 - 全国布局五个灯塔项目 分别位于北京 厦门 上海 杭州 成都 上海建发海宸为首批灯塔项目之一 预计2025年9月底入市 [1] - 北京建发海晏项目2025年6月开盘后去化率达90%以上 登顶北京海淀区销售榜首 验证高端产品市场号召力 [1] - 灯塔项目定位核心城市核心地段 具备稀缺资源与超强产品力 契合高净值人群资产配置需求 [2][12] 销售业绩与行业对比 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比降幅13.3% 行业整体承压 [4] - 公司2025年销售目标1500亿元 同比增长12% 逆势扩张 [4] - 2025年上半年全口径合同销售金额707亿元（同比增7%） 权益销售额533.5亿元（同比增4.9%） 行业排名提升1位 [4] - 杭州为最大销售贡献城市 上半年销售额119.1亿元 北京 厦门 上海紧随其后 [5] 土地储备与城市聚焦 - 2025年上半年新增26宗地块 全口径货值987亿元（同比增33%） 待转让地块合计货值1219亿元 [7] - 截至2025年6月末 总可售货值2496亿元 权益占比76% 2025年新拿地占比35% [8] - 北京 上海 杭州三地拿地货值占比达67% 重点布局高能级城市 [5] - 高价获取核心地块 如杭州西湖区地块（楼面价8.80万元/平方米） 成都金融城地块（楼面价4.1万元/平方米） [5] 财务表现与风险控制 - 2025年上半年收入341.6亿元（同比增4.3%） 净利润15.05亿元（同比增4.7%） 归母净利润9.1亿元（同比增11.8%） [10] - 毛利率提升至12.89% 因高毛利项目交付占比增加 [10] - 扣除预收账款资产负债率58.9% 净负债比率33.4% 现金短债比接近4倍 流动性充裕 [10] - 融资成本保持行业低位 增强抗风险能力 [10] 产品战略与差异化 - 灯塔项目采用集团标准化与地方差异化结合模式 如上海"海派东方"风格 北京"新王府中式"风格 [12] - 上海建发海宸项目涵盖小高层 洋房 叠加别墅共1156套房源 容积率1.55 融合海派美学与现代人居 [12] - 产品去化速度与溢价超预期 厦门宸启瑞湖大平层售罄 北京海晏销售过半 [13] 行业趋势与公司定位 - 楼市分化背景下 高净值人群聚焦稀缺优质资产 倒逼房企提升产品力 [2][7] - 公司通过核心地段高端产品加速去化 抵御拿地成本与市场波动风险 [7][12] - 灯塔战略为行业提供产品力升级与运营模式参考 [13]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]