股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 建發國際投資集團有限公司 呈交日期: 2026年2月4日 | 根據《主板上市規則》第13.32D(1)條或第19A.28D(1)條 / 《GEM上市規則》第17.37D(1)條或第25.21D(1)條，我們在此確認，就上述所列股份類別而言，截至本月底: | | --- | | ✔ 已符合適用的公眾持股量要求（見下方） | | 未符合適用的公眾持股量要求（見下方） | | 根據《主板上市規則》第13.32B條或第19A.28B條 / 《GEM上市規則》第17.37B條或第25.21B條（視情況而定）所載的有關股份類別的最低公眾持股量要求為： | | 適用的公眾持股量門檻 初始指定門檻 - 上市股份所屬類別的已發行股份總數(不包括庫存股份)的25% | | 額外信息 | I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- ...

核心观点 - 报告认为，随着《中华人民共和国增值税法》及配套细则在2025年底至2026年初相继落地，以互联网、金融为代表的服务性行业现行的税收安排在短期内发生重大变化的概率相对较低 [2][3][12] - 报告指出，房地产行业融资政策环境正持续改善，融资方式从债权融资延伸至股权融资，REITs和定增将为房企开辟股权融资渠道，缓解资金压力并改善资产负债表 [3][13] - 报告对部分公司及行业2025年业绩进行了总结与前瞻，并基于政策环境与基本面变化给出了相应的投资分析与意见 [13][17][18] 税收政策分析 - **增值税政策趋于稳定**：鉴于国务院已于2025年12月19日通过《中华人民共和国增值税法实施条例》，财政部和税务总局在2026年1月30日发布了《关于增值税征税具体范围有关事项的公告》及《销售服务、无形资产、不动产注释》，相关细则已较为明确，因此以互联网、金融为代表的服务性行业现行的税收安排在短期内发生变化的概率相对较低 [2][3][12] - **通信服务税率变更的历史性**：通信服务（如基础电信服务）的税率变更有其历史发展阶段的原因，不宜线性外推。在“营改增”初期，政策对“基础服务”的定义更侧重传统通话服务，而手机流量、宽带等业务被认定为“增值服务”适用6%税率。后根据《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告（财税〔2026〕9号）》，手机流量服务、互联网宽带接入服务等被重新明确为“基础电信服务”，增值税率由此前的6%升至9%。“基础电信服务”的税率自身也经历了从11%下调至10%，再到9%的过程，并在新增值税法中以立法形式确立为9% [2][11][12] - **具体行业适用税率明确**：根据2026年1月30日发布的《销售服务、无形资产、不动产注释》，金融、信息技术等业务明确适用6%的增值税率。其中，“无形资产”包括代理权、会员权、网络游戏虚拟道具、域名等。条例规定“增值电信服务”（不含手机流量服务、宽带接入服务）包含在销售服务大项中，普遍适用6%的增值税率 [3][12] 房地产行业 - **融资政策进入友好期**：房地产行业融资政策和环境正持续改善，融资限制政策逐步放松，支持政策进一步加强。例如，房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年，“三条红线”政策逐步退场。融资方式更加多元化，并从此前的债权融资延伸至股权融资 [3][13] - **股权融资渠道开辟**：商业不动产REITs和定向增发为房企开辟了股权融资渠道。2026年1月底至2月初，上海证券交易所连续受理8单商业不动产REITs申报，深交所首单商业不动产REITs也正式申报。证监会推进商业不动产REITs的速度较此前基础设施REITs更快，资产归属主体可能扩围至民营房企。此外，华发股份拟向控股股东珠海华发集团定向增发募集资金不超过30亿元，发行价4.21元/股较现价溢价5%，显示了控股股东的支持 [13] - **投资分析意见**：报告维持对房地产及物管行业“看好”评级。认为行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性。推荐列表包括建发国际、绿城中国、保利发展、华发股份、龙湖集团、贝壳-W、华润万象生活等优质房企、商业地产、中介及物管公司 [13] 公司点评：恒隆地产 - **2025年业绩概览**：2025年公司实现营收99.5亿港元，同比下滑11%；归母净利润18.1亿港元，同比下滑16%；核心归母净利润32.0亿港元，同比增长3%。归母净利润下滑主要源于投资物业重估亏损10.5亿港元 [17] - **业务分项表现**： - 房地产开发收入2.6亿港元，同比下滑83%，核心业绩亏损0.8亿港元。 - 核心物业租赁收入93.9亿港元，同比下滑1%，核心利润33.6亿港元，同比下滑3%。 - 酒店业务收入3.0亿港元，同比增长57%，核心利润亏损0.8亿港元 [17] - **内地零售持续修复**：2025年内地物业租赁收入58.78亿元人民币，同比持平。其中商场收入48.71亿元人民币，同比增长1%。内地商场租户零售额逐季改善，25年Q1至Q4同比增速分别为-7%、-1%、+10%、+18%，全年整体零售额增速为+4%。公司公布了包括昆明、杭州、无锡、上海在内的V.3策略扩展项目 [17] - **财务状况与分红**：2025年末有息负债536亿港元，同比减少6.6%。净负债比例32.7%，平均融资成本3.8%。年度派息0.52港元/股，维持不变，派息比率为82%，股息率5.6% [17] - **盈利预测与评级**：考虑到租金预期稳定，上调2026-2027年归母净利润预测至29.9亿、31.6亿港元，新增2028年预测34.0亿港元。预计2026-2028年归母核心利润分别为32.9亿、34.4亿、35.4亿港元。维持“买入”评级 [17] 建筑装饰行业 - **2025年投资与利润承压**：2025年1-12月，基础设施投资（全口径）同比下滑1.5%，基础设施投资（不含电力）同比下滑2.2%。细分领域中，水利、环境和公共设施管理业投资同比下滑8.4%。受地方政府债务等因素影响，行业投资承压，企业利润也呈现压力 [17][18] - **重点公司2025年归母净利润预测**： - 增速在-10%以下：中国中铁、中国交建、中国电建、中国中冶、上海建工、鸿路钢构等。 - 增速在-10%至0%：中国铁建、中钢国际。 - 增速在0%至10%：中国化学、中国能建、安徽建工。 - 增速在10%至20%：建发合诚、四川路桥、东华科技。 - 增速在20%以上：精工钢构、志特新材 [17][18] - **政策预期与估值修复**：当前建筑行业PE和PB分别为13.4倍和0.83倍。报告认为，随着经济刺激政策持续优化、地方政府化债政策推进以及PPP新规出台，低估值建筑企业估值有望获得修复 [18] - **投资分析意见**：2026年作为“十五五”起始之年，“开门红”预期强，行业反内卷有望带动企业盈利修复。建议重点关注钢结构（鸿路钢构、精工钢构）、化学工程（中国化学）、洁净室（圣晖集成等）领域，以及低估值央国企（中国能建、中国中铁、四川路桥等） [18] 市场数据摘要 - **指数表现**：大盘指数近1个月上涨0.22%，近6个月上涨14.86%；中盘指数近1个月上涨9.02%，近6个月上涨31.98%；小盘指数近1个月上涨8.51%，近6个月上涨25.55% [4] - **涨幅居前行业**：近6个月，光伏设备Ⅱ上涨53.2%，综合Ⅱ上涨43.39%，工程机械Ⅱ上涨23.55% [4] - **跌幅居前行业**：近6个月，股份制银行Ⅱ下跌16.12%，城商行Ⅱ下跌7.87%，农商行Ⅱ下跌6.59%，国有大型银行Ⅱ下跌5.35% [4]

核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - **内地开发商**：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - **轻资产运营公司**：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - **港资开发商**：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - **新房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - **新房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - **二手房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - **二手房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - **库存与去化**：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - **分线城市去化周期**：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - **土地供应**：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - **土地成交**：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - **土地价格与溢价率**：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - **累计土地成交**：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - **信用债发行**：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - **净融资额**：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - **年内累计发行**：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - **板块表现**：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - **行业排名**：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - **个股涨跌**：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - **涨幅居前个股**：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - **跌幅居前个股**：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - **重点房企表现**：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - **中央层面**：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - **地方层面**：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 核心观点 - 报告认为2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][50] - 关注房地产相关股票的理由包括：政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度有望超过2008和2014年；地产作为早周期指标具备经济风向标作用；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合；供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市更受益 [4][50] 市场成交表现总结 - **新房市场**：本周（2026W4）30个样本城市新房成交面积136.9万平方米，环比提升16.3%，但同比下降32.3% [2] - 分城市能级看：一线城市成交40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市成交64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市成交31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6% [2] - 累计数据看：2026年累计4周，样本30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市同比-41.0%，二线城市同比-47.6%，三线城市同比-52.9% [2] - **二手房市场**：本周15个样本城市二手房成交面积211.9万方，环比微降0.9%，但同比增长15.0% [2] - 分城市能级看：一线城市成交93.8万方，环比-0.6%；二线城市成交82.6万方，环比-1.8%；三线城市成交35.5万方，环比+0.2% [2] - 年初至今累计成交829.8万方，同比增长0.1% [33] - **春节效应提示**：由于2026年春节假期较晚，常规同比计算可能失真，报告采用春节周对齐数据进行二次统计 [1][11] - 春节前第三周（1.25-1.31）对齐数据显示：样本城市新房成交131.4万方，同比-30.1%；二手房成交198.4万方，同比-10.9% [1][11][12] - 报告预计随后几周新房与二手房的常规同比与对齐同比数据差异会扩大，建议重点关注对齐后的同比表现 [1][11] 行情与信用债表现总结 - **板块行情回顾**：本周申万房地产指数变动-2.2%，跑输沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第18位 [2][13] - **信用债市场**：本周（1.26-2.1）共发行房企信用债8只，发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；净融资额为-39.67亿元，但环比增加27.62亿元 [3][42] - 发行结构：主体评级以AAA级为主（占比68.5%）；债券类型以一般中期票据为主（占比45.4%）；期限以1-3年期为主（占比50.4%） [42] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26绿城地产MTN001”2年期中期票据利率为2.90%，较公司之前同类型可比债券利率下降95个基点 [44][46] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][50]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

公司股价表现 - 建发国际集团(01908 HK)股价上涨近4% 截至发稿时涨幅为3 8% 报16 11港元 [2] - 公司股票成交额达到3757 86万港元 [2]

中金公司对建发国际集团的研究观点 - 核心观点：中金公司发布研究报告，维持对建发国际集团的“跑赢行业”评级，但基于减值压力下调了其未来盈利预测及目标价，同时认为当前股价仍有上行空间 [1][4] 公司股价与交易表现 - 建发国际集团早盘股价上涨4.32%，报16.19港元，成交额为4746.74万港元 [1] 盈利预测调整 - 中金考虑减值压力，将公司2025年盈利预测下调33%至31.6亿元人民币 [1][4] - 中金将公司2026年盈利预测下调30%至35.6亿元人民币 [1][4] - 中金首次引入2027年盈利预测，为41.2亿元人民币 [1][4] 估值与目标价 - 公司当前股价交易于1.0倍2026年市净率和0.9倍2027年市净率 [1][4] - 中金将公司目标价下调11%至19.1港元/股，此目标价对应1.3倍2026年市净率和1.2倍2027年市净率 [1][4] - 新的目标价19.1港元较当前股价16.19港元有32%的上行空间 [1][4]

公司股价表现与市场消息 - 建发国际集团股价再涨近4%，截至发稿涨3.8%，报16.11港元，成交额3757.86万港元 [1] 汇丰环球研究核心观点 - 汇丰环球研究对建发国际集团前景持建设性看法，预计其在2026年将实现“V型”盈利反弹 [1] - 公司正面临低迷住宅市场及去年房价大幅修正带来的盈利压力 [1] - 在市场情绪疲软及管理层交接完成的背景下，公司可能在2025年采取激进的减值确认措施以调整盈利预测 [1] 财务预测调整 - 将公司2025至2027年的合约销售额预测下调22%至28% [1] - 将公司2025至2027年的营收预测下调1%至15% [1] - 将公司2025至2027年的毛利率预测上调0.2至0.5个百分点 [1] - 将公司2025至2027年的核心利润预估分别下调31%、20%、19% [1] 盈利状况分析 - 预计公司去年核心利润将按年减22%，主要受高于预期的存货减值及投资物业冲销拖累 [1] - 短期盈利压力主要体现在年初至今的业绩表现不佳 [1] 公司竞争优势与复苏驱动因素 - 公司拥有持续的利润率复苏、新鲜的土地储备及在豪宅项目的强大专业能力 [1] - 预计在减值减少及利润率持续改善的驱动下，公司将在2026年实现盈利反弹 [1]

公司股价与市场表现 - 建发国际集团股价再涨近4%，截至发稿涨3.8%，报16.11港元，成交额3757.86万港元 [1] 汇丰环球研究核心观点 - 建发国际集团正面临低迷住宅市场及去年房价大幅修正带来的盈利压力 [1] - 在市场情绪疲软及管理层交接背景下，公司可能在2025年采取激进的减值确认措施以调整盈利预测 [1] - 对建发国际集团前景持建设性看法，预计在减值减少及利润率持续改善驱动下，公司将在2026年实现“V型”盈利反弹 [1] 汇丰环球研究盈利预测调整 - 将公司2025至2027年的合约销售额预测下调22%至28% [1] - 将公司2025至2027年的营收预测下调1%至15% [1] - 预测公司2025至2027年毛利率上调0.2至0.5个百分点 [1] - 预测公司2025至2027年核心利润预估分别下调31%、20%、19% [1] 公司近期盈利状况与压力 - 预计受高于预期的存货减值及投资物业冲销拖累，建发国际集团去年核心利润将按年减22% [1] - 短期盈利压力主要体现在年初至今的业绩表现不佳 [1] 公司竞争优势与复苏驱动因素 - 公司拥有持续的利润率复苏、新鲜的土地储备及在豪宅项目的强大专业能力 [1]

业绩预览与盈利预测 - 预估公司2025年营业收入大致同比持平或略有下行 [1] - 预计公司2025年核心净利润同比下降26%至31.6亿元 [1] - 下调公司2025年/2026年盈利预测33%/30%至31.6亿元/35.6亿元，引入2027年预测41.2亿元 [2] 销售与运营表现 - 估测公司2025年全口径销售额同比-9%至1228亿元，百强排名稳定为第7名 [1] - “灯塔战略”稳步落实，北京、厦门、上海等项目销售额居单城榜单前列 [1] - 北京、上海、杭州三城销售额市占率分别提升至3.4%/2.7%/10.6% [1] - 估测2025年1-11月累计拿地强度63%，显著高于重点房企40%的平均水平 [1] - 估计公司2025年末可售货值约2700亿元，其中2022年及以后与一二线城市占比为85%和94% [1] 毛利率与资产减值 - 判断公司2025年毛利率或有望先于同业开启修复趋势 [2] - 2021年至2025年上半年公司共确认资产减值超100亿元，占2025年上半年末存货净额4.1% [2] - 历史拨备计提客观充分，低毛利资源已降至低水平 [2] - 减值阶段性集中释放，将有效增强未来业绩韧性 [2] 估值与评级 - 当前股价交易于1.0/0.9倍2026/2027年市净率 [2] - 下调目标价11%至19.1港元/股，对应1.3/1.2倍2026/2027年市净率 [2] - 目标价较当前股价有32%的上行空间 [2] - 维持跑赢行业评级 [2]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：不动产与空间服务（房地产行业）[1] * 公司：建发国际集团[1] 核心观点与论据 * **2025年财务预测**：预估2025年营业收入大致同比持平或略有下行[1] 预计2025年核心净利润同比下降26%至31.6亿元[1] * **毛利率展望**：结算毛利率有望于2025年实现筑底企稳[1] 公司2025年毛利率或有望先于同业开启修复趋势[3] * **减值计提影响**：因2H25地产景气度承压，核心净利润或因增量存货减值计提有所下行[1] 2021年至2025年上半年公司共确认资产减值超100亿元，占2025年上半年末存货净额4.1%[3] 历史拨备计提客观充分，减值压力集中出清[3] * **长期展望**：“十五五”期间（2026-2030年）公司有望轻装上阵[1] 减值阶段性集中释放将有效增强未来业绩韧性[3] * **销售表现**：估测2025年全口径销售额同比-9%至1228亿元，降幅优于Top30房企平均的-14%[2] 百强排名稳定为第7名[2] “灯塔战略”稳步落实，北京、厦门、上海等项目销售额居单城榜单前列[2] * **市场占有率**：2025年北京、上海、杭州三城销售额市占率分别提升至3.4%、2.7%、10.6%[2] * **土地储备**：2025年1-11月累计拿地强度为63%，高于重点房企平均的40%[2] 2025年末可售货值约2700亿元[2] 货值中2022年及以后获取的占比85%，一二线城市占比94%，储备充裕且质量优异[2] * **2026年销售支撑**：优质储备将对2026年销售形成有力支撑，料2026年延续稳健表现[2] * **盈利预测调整**：考虑减值压力，下调公司2025年/2026年盈利预测33%/30%至31.6亿元/35.6亿元，引入2027年预测41.2亿元[3] * **投资评级与目标价**：维持“跑赢行业”评级[3] 下调目标价11%至19.1港元/股[3] 当前股价交易于1.0倍2026年市净率和0.9倍2027年市净率[3] 目标价对应1.3倍2026年市净率和1.2倍2027年市净率，较当前股价有32%的上行空间[3] 其他重要内容 * **风险提示**：行业景气度修复不及预期，地产政策施力不及预期[4] * **母公司关联**：与母公司建发股份相似，减值阶段性集中释放将增强未来业绩韧性[3] * **分红政策**：建议关注后续相关分红政策安排[3]