报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 节奏上，接下来可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房市场**：第11周（3月7日-13日）40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比降幅收窄至-15.4%（较上周收窄14.5个百分点）[5][15][16]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为56.5%、20.4%、41.6%，同比增速分别为-9.7%、-8.5%、-40.9%[5][16] - **二手房市场**：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比降幅收窄至-25.1%（较上周收窄7.0个百分点）[5][15][52]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.8%、20.3%、9.0%，同比增速分别为-19.6%、-30.2%、-26.5%[5][52] - **新房库存**：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%[5][15][44]；去化周期为23.1个月，环比上升1.0个月，同比上升8.5个月[5][15][44]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.4、22.7、60.2个月[5][44] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第10周数据）**：百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；成交总价231.7亿元，环比下降23.8%，同比上升188.9%；楼面均价1670元/平，环比下降17.2%，同比下降8.8%；土地溢价率1.4%，环比下降0.2个百分点[5][70][71] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建面193.9万平方米，环比上升888.4%，同比上升209.2%；成交总价157.8亿元，环比上升2463.2%，同比上升366.2%；楼面均价8134.8元/平方米，环比上升159.3%，同比上升50.8%；住宅类用地溢价率4.7%，环比上升4.5个百分点[5][95] 3 本周行业政策梳理 - **中央层面**：3月16日《求是》刊文再次强调房地产是国民经济重要产业，需持续稳定市场[1][5]。3月5日自然资源部等发文提出，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动城市发展向盘活存量转型[5] - **地方层面**：多个城市出台支持政策，包括杭州余杭给予新房5万元/套补助、太原放宽公积金贷款年龄和“商转公”时限、福州优化公积金贷款认定和提取范围、上海下调房产税应税房价分界线、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[117][118][119] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第11周房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨3.6个百分点；相对沪深300收益为-0.7%，较上周上涨2.3个百分点[5][120] - **估值水平**：房地产板块PE为25.56X，较上周下降0.21X[5][120] - **个股表现**：A股涨幅靠前的为滨江集团(2.0%)、华侨城A(0.8%)、绿地控股(0.0%)；港股涨幅靠前的为融创中国(3.6%)、碧桂园(1.6%)、中国金茂(-0.7%)[126][128][130] 5 本周重点公司公告 - **股权变动**：滨江集团控股股东减持8757万股，占公司总股本的2.81%[131] - **高管变动**：我爱我家变更签字注册会计师[131] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%[5][13] - **债券偿还**：总偿还量201.3亿元，环比上升60.0%，同比上升34.8%；净融资额为-66.5亿元[5][13] - **主要发行人**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股(25.0亿元)、城投控股(20.0亿元)、苏高新集团(16.0亿元)[13]

市场表现与行情回顾 - 上周（2026.3.9-3.13）房地产板块（中信）涨跌幅为-0.2%，同期沪深300指数涨0.2%，万得全A指数跌0.5%，在29个中信行业中排名第14位[3][46] - 过去12个月，房地产板块表现落后于沪深300指数[2] 新房市场数据 - 上周（3.7-3.13）36城新房成交面积163.7万平方米，环比增长24.0%，但同比下降18.3%[3][8] - 截至3月13日，年内36城新房累计成交1196.2万平方米，同比大幅下降32.0%[3][8] - 13城新房去化周期为25.5个月，同比延长9.3个月；其中三四线城市去化周期高达135.2个月[3][21] 二手房市场数据 - 上周（3.7-3.13）15城二手房成交面积162.3万平方米，环比增长12.3%，但同比下降18.4%[3][15] - 截至3月13日，年内15城二手房累计成交1354.4万平方米，同比下降5.7%[3][15] 土地市场数据 - 上周（3.9-3.15）百城土地成交建筑面积1190.1万平方米，环比大幅下降55.2%，同比下降17.9%[3][38] - 上周百城土地成交楼面均价为941元/平方米，环比下降16.4%，同比下降12.8%；土地溢价率为1.8%[3][38] - 截至3月15日，年内百城累计土地成交建筑面积为20262.2万平方米，同比下降5.5%[3][38] 行业融资情况 - 上周（3.9-3.15）房地产企业发行信用债125.8亿元，环比下降11.2%，但同比增长39.2%；净融资额为-11.6亿元[39] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债837.4亿元，同比下降16.8%[39] 政策环境 - 3月13日，“十五五”规划纲要发布，为房地产行业定调：加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度[3][55] - 地方层面，成都拟将单/双缴存人公积金最高贷款额度提高至80/120万元，并阶段性取消贷款次数限制[55][57] 投资建议 - 报告维持对房地产行业“看好”评级，并建议关注三类标的：1）土储优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）业务具防御性的港资开发商[3][7][56] 风险提示 - 主要风险包括：地产调控政策放宽不及预期、行业销售持续下行、以及行业信用风险蔓延和流动性恶化[3][58]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

会议安排 - 董事会将于2026年3月25日举行会议[3] - 会议将考虑及通过2025年度全年业绩[3] - 会议将考虑建议之末期股息及处理其他事项[3] 人员信息 - 执行董事为林伟国、田美坦、赵呈闽、许伊旋[4] - 非执行董事为许晓曦、叶衍榴[4] - 独立非执行董事为黄㭝维、黄达仁、陈振宜、戴亦一[4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）下跌4.2%，跑输沪深300指数3.1个百分点，在29个行业中排名第25位[4][45] - 上周（2026/2/28-3/6）36城新房成交面积132万平方米，环比增长69.3%，但同比下降26.1%[4][9] - 同期15城二手房成交面积144.5万平方米，环比增长79.9%，但同比下降17.2%[4][15] 库存与去化周期 - 13城新房库存为7674.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为25.2个月，同比延长9.0个月[4][23] - 分城市能级看，三四线城市去化周期高达129.8个月，环比大幅延长10.9个月[4][23] 土地市场情况 - 上周（2026/3/2-3/8）百城土地成交建筑面积1388.1万平方米，环比下降37.0%，但同比大幅增长186.2%[4][38] - 同期百城土地成交楼面均价为578元/平方米，环比下降62.3%，同比下降67.3%[4][38] 行业融资情况 - 上周（2026/3/2-3/8）房地产企业发行信用债15支，合计金额137.9亿元，环比激增2411.8%，但同比下降35.9%[39] 政策动态 - 2026年3月5日政府工作报告强调着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量房用于保障房等[4][56] - 地方层面，郑州拟对购买装配式商品住房的公积金贷款额度最高上浮20%，太原优化公积金政策延长贷款年限[56] 投资建议 - 报告推荐关注三类标的：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）受益于香港楼市企稳的港资开发商[4][8]

行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 行业正经历从规模化扩张向结构化提质的底层逻辑重构，利润来源从增值和规模切换至精准投资与管理红利 [6][9] - 土地市场呈现“总量降幅收窄、结构热度高涨”的“缩量提质”特征，房企投资策略转向以安全和效率为核心的“防御性”聚焦 [6] - 2025年重点房企拿地质量与审慎性明显改善，静态测算平均拿地净利率基本稳定在5%~10%区间，建发、华润、中海等公司权益净利率表现可能相对更优 [3][8] - 投资建议关注具备较强资产负债表韧性及卓越产品兑现能力的价值型房企，以及通过精细化管理实现弯道超车的边际改善型房企 [3][9] 2025年土地市场：缩量提质下的逻辑重构 - 行业层面：300城宅地成交建面同比下滑13%，成交金额同比下滑10%，为连续第五年同比为负，但跌幅已显著收窄 [23] - 市场热度：2025年3月前后受优质地块集中入市带动，300城宅地平均成交溢价率一度冲高至15%以上，随后热度回归理性 [6][23] - 公司层面：重点房企拿地强度普遍边际提升，约七到八成土地款高度聚焦于北京、上海、深圳、广州、杭州、成都核心6城 [6][30] - 行业格局：房企投资策略由“撒网式”扩张转向“防御性”聚焦，精准投资与管理红利成为持续经营和获取超额回报的关键 [6][22] 拿地质量评估与投资测算方法论 - 核心前提：在下行周期，打造“好项目”的首要前提是“土地 x 客群 x 产品”的适配 [7] - 地块能级评估：创新性构建“城市 x 圈层”二维能级矩阵，将拓展区域划分为高能区、中能区、机会区与谨慎区，实现地块能级统一划分 [7][48] - 城市分档：采用熵值法对全国60个主要城市评分定档，筛选出一、二档共25个重点拓展城市 [7][43] - 投资测算模型：搭建静态投资简易模型，考虑成本、售价、流速、费率及融资成本等核心变量，对187个样本项目进行测算 [7] 重点公司2025年拿地质量评估 - 整体盈利水平：对9家重点公司2025年获取的187个样本项目测算显示，平均净利率基本稳定在5%~10%区间 [3][8] - 时间分布：上半年获地积极性较高，1-4月土拍情绪高涨，微利项目相对较多；8月后拿地量显著减少，成交土地普遍能兑现大个位数以上净利率 [8] - 能级与溢价分布：样本项目中位于高能区的占比超50%，其中中海、华润、绿城高能区项目占比超65% [67]；成交溢价率呈“哑铃型”分布，底价获取和高溢价（超30%）获取的比例分别为34%和27% [67] - 公司分化： - 建发、华润、中海等公司的权益净利率表现可能相对更优 [8][71] - 华润、金茂、建发获取的地块本身盈利能力（初始利润率）相对更强，但金茂因广义费用率偏高，最终兑现净利率水平一般 [8][77] - 滨江、绿城拿地体量显著偏小，利润兑现确定性更高，效率端更占优 [8][77] - 长期竞争力：经营端拿地强度和净利率水平较高、效率端周转率较高而费用率较低的公司具备长期竞争力 [8] 项目盈利水平的结构性趋势 - 溢价率与毛利率负相关：成交溢价率与兑现毛利率呈现显著负相关性，5月后土拍溢价率回落至10%以内，带动平均毛利率从15%左右修复至接近20% [8][86] - 中能区盈利优势：中能区项目平均毛利率为18.6%，高于高能区项目的15.0%，或是房企提升利润水平的理性抓手 [8][91] - 地域差异：南京、西安、佛山等次核心城市盈利弹性优于一线城市，苏州、成都、杭州等热点城市位居其后 [86][87] - 产品定位风险：部分高端项目因土地成本过高迫使房企拔高定位，导致“土地 x 客群 x 产品”适配断层，高昂投入或难有效转化利润空间 [8][94] 投资建议 - 策略方向：房企应在择时布局中严控溢价率，关注毛利率更具弹性的中能区优质地块，并严守高端项目“土地 x 客群 x 产品”的适配逻辑 [100] - 关注公司类型： - **价值型房企**：如华润置地等兼具融资优势和资源获取能力的央企，以及建发国际集团等管理红利型房企 [9][100] - **边际改善型房企**：如通过精细化管理实现弯道超车的绿城中国、中国金茂、越秀地产等，后续盈利弹性可能相对较大 [9][100]

股份与股本 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股份30亿股，面值0.1港元，法定/注册股本3亿港元，本月无变动[1] - 截至2026年2月底，已发行股份（不含库存）22.40154132亿股，库存股0股，总数22.40154132亿股，本月无变动[2] 公众持股量 - 截至2月底，公司符合公众持股量门槛要求[3]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.9%，在29个中信行业中排名第20位，跑输沪深300指数(-0.2%)和万得全A指数(-1.9%)[6][47] - 上周房地产个股上涨81支，下跌35支，涨幅前五的个股包括万泽股份(+27.0%)、ST京蓝(+15.9%)等[50][53] 新房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）36城新房成交面积78万平方米，环比大幅增长431.2%，但同比仍下降69.3%[6][11] - 2026年截至2月27日，36城新房累计成交900.1万平方米，同比下滑33.6%[6][11] 二手房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）15城二手房成交面积80.4万平方米，环比激增749.4%，但同比下降55.8%[6][16] - 2026年截至2月27日，15城二手房累计成交1047.5万平方米，同比微降1.5%[6][16] 库存与去化情况 - 13城新房累计库存为7684.7万平方米，同比减少3.2%；整体去化周期为24.8个月，同比延长8.4个月[6][25] - 分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.1、13.7、20.2、118.9个月，三四线城市去化压力巨大[6][25] 土地市场动态 - 上周（2026/2/23-3/1）百城土地成交建筑面积1858.5万平方米，环比增长2033.5%，同比下降26.5%；成交楼面价1734元/平方米，环比上涨262.0%[6][40] - 上周百城土地溢价率为18.6%，环比增加18.6个百分点，同比增加6.9个百分点[6][40] 行业融资环境 - 上周（2026/2/23-3/1）房地产企业发行信用债1支，金额5.5亿元；净融资额为-184.2亿元[41] - 2026年至今，房地产企业累计发行信用债569.9亿元，同比减少18.7%[41] 核心政策动向 - 上海发布楼市新政“沪七条”，内容包括缩短非沪籍居民购房社保年限、允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房等[58][60] - 地方层面，佛山和长春也出台了关于推进“好房子”建设和调整住房公积金使用的新政策[58][59] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，投资建议聚焦三个方向：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介）；3）受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商[6][10][60] 风险提示 - 主要风险包括：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险蔓延，流动性恶化超预期[6][61][62][63]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：高精准拿地的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及效率领先的中介龙头 [6][34] 板块行情 - 第9周（2026年2月23日-3月1日）申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为1.3%、0.0%、5.4%，相对沪深300指数的表现分别为-1.3%、-5.3%、-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - **上海**：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1) 非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2) 在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房；3) 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4) 公积金贷款额度上调，首套住房最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5) 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中成年子女购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [6][14][17][18] - **淮安**：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴（针对普通购房者、新市民、企业团购人才房、赡养老人、新生儿及多孩家庭），多孩家庭公积金贷款额度上浮50%，并实行子女入学“长幼随学” [6][14][16][18] - **长春**：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行。包括新增提取公积金用于补贴物业费（市区每套每年不超过3000元）、支付维修资金和契税；购买新建毛坯商品房贷款额度可上浮10%；二套房贷利率在特定条件下可申请调整为首套利率等 [6][16][18] - **广州南沙**：2月28日消息，对符合学历、社保、年龄等条件的青年人才，在南沙购买首套新建商品住宅可一次性领取3万元购房补贴，申报期为3月28日至12月31日 [16][19] 公司动态 - **越秀地产**：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。该地块总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，用途复合。竞得人须配建不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌公寓 [6][19][20] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比增加1013%，同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看：一线城市（4城）第9周成交25.6万平方米，同比减少67%；二线城市（5城）成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市（11城）成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - **二手房市场（监测11城）**： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比增加8547%，同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看：一线城市（3城）第9周成交52.5万平方米，同比减少53%；二线城市（5城）成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市（3城）成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端情况 - 第9周仅有一笔房企发债：浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产**： - **头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]