核心观点 - 美国总统特朗普公开批评美联储主席并计划更换人选 同时政府推出多项住房市场调控措施以刺激需求并试图压低利率[1] - 美国住房市场面临长期供给不足的结构性问题 短期需求侧刺激政策难以根本解决住房可负担性危机[1][2] - 美国不同地区房地产市场表现分化显著 房价涨幅、库存状况和建筑活动存在明显差异[1][2] 政策与监管动态 - 特朗普政府下令房利美和房地美购入2000亿美元抵押贷款债券[1] - 特朗普政府签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅[1] - 特朗普政府持续向美联储施压要求降息[1] - 特朗普在公开讲话中抨击美联储主席鲍威尔为“糟糕的美联储主席” 并称将很快宣布新的美联储主席人选[1] 市场数据与表现 - 2025年11月全美房价经季节性调整后环比上涨0.6% 同比上涨1.9%[1] - 当前美国房产库存量仅为4个月销售量 低于6个月的市场平衡点 较2019年疫情前水平低20%[2] - 美国存在400万套住房短缺的状况未得到改善[2] - 当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.09% 较两年前的8.0%回落[2] - 2026年1月8日宣布房利美和房地美将购入2000亿美元房贷后 当日房贷利率下降22个基点至3年来最低点[2] - 30年期固定抵押贷款平均利率较去年下降近1个百分点[2] 区域市场分化 - 大西洋中部地区房价环比持平 东南部中部地区环比涨幅达1.1%[1] - 过去一年太平洋沿岸地区房价同比下跌0.4% 东北中部地区同比涨幅最高至5.1%[1] - 东北部和中西部面临库存紧张与建筑受限问题[2] - 南部和西部建筑活动活跃 但仍存在住房可负担性压力[2] 行业专家观点 - 美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔认为 政府调控举措属于短期措施 难以从根源上解决住房市场的深层结构性问题[1] - 专家指出 若美国建筑业未实现大幅增长 住房可负担性问题将持续存在[1] - 专家希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案 而不仅仅是刺激需求的措施[1] - 美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武表示 市场长期供不应求仍是房价上涨的核心原因[2] - 标普道琼斯指数公司分析师戈德克表示 2024年6月至2025年6月消费者价格指数上涨2.7% 超过同期房价1.9%的涨幅[2] - 高利率持续削弱购房需求 加剧市场对住房可负担性的担忧[2] - 克里梅尔补充指出 美国住房市场并非统一市场 不同地区供需和可负担性差异显著[2]