宏观市场透视 - 2025年北京甲级写字楼市场平均月租金降至每平方米210元，同比下滑16.3% [1] - TMT行业以31%的占比稳居租赁需求首位，金融行业需求缓慢回升，专业服务业紧随其后 [2] - 2025年第三季度北京整体空置率降至19.7%，但区域分化显著，望京等“科技中心”子市场净吸纳量表现最佳 [2] - 企业选址决策呈现成本驱动、品质驱动和绿色驱动三大特征 [2] 区域价值分析 - 望京已进化为与中关村并驾齐驱的“科技中心”和北京“第二CBD” [3] - 区域产业从互联网总部升级为以人工智能、大数据、医药健康为代表的“新质生产力”集群 [3] - 望京是朝阳区打造世界级消费桥头堡“一纵一横一核”版图中，地铁14号线黄金横轴上的关键节点 [3] - 区域拥有超百个商业综合体、2000余家首店形成的强大商业网络 [3] - 嘉美中心紧邻地铁14号线望京南站，可快速换乘15号线、13号线，实现“三轨交汇” [4] 项目本体解构 - 嘉美中心位于望京商务区广顺南大街16号，于2018年投入运营，入住率稳定，租赁风险较低 [5][6] - 项目为26层体量，提供1000至2500平方米的灵活面积组合 [6] - 硬件配置日本三菱高速电梯、远大中央空调系统及充足网络端口，拥有851个车位 [6] - 项目与新世界百货无缝衔接，周边密布多元餐饮、银行网点和高品质酒店，形成自成一体的商业生态圈 [6] 企业决策视角 - 当前市场下企业议价能力空前，谈判焦点应从“租金博弈”转向“综合条款博弈”，争取更长的免租装修期、更灵活的扩租/缩租权及附加服务 [7] - 望京甲级写字楼日租金主流区间为每平方米2.5-3.5元 [7] - 企业成本核算应着眼全周期总拥有成本，选择硬件过硬、管理成熟的楼宇有助于实现更优的长期性价比 [7] - 在普遍下调的市场中，应选择具备核心区位、优质硬件、成熟配套和稳定物业服务等“稀缺性”和“抗跌性”的资产 [8]