核心观点 - 房地产市场仍处于筑底阶段，短期维持低位震荡，尚未看到明显反转迹象 [24] - 新房市场呈现显著分化，仅少数核心城市价格保持韧性，而二手房市场则普遍量升价跌 [2][4][5] - 房地产投资、销售等关键指标在2025年继续下滑，但部分指标降幅有所收窄 [7][8][13] - 在经济不确定性及潜在滞胀预期下，核心城市房地产或具备一定资产保值属性，自住及改善型需求在当前时点具备配置价值 [24][25][26] 新房市场价格表现 - 整体疲软与城市分化：2025年12月，70个大中城市中仅上海、武汉等11个城市新建商品住宅销售价格环比持平或微涨，仅上海、合肥、杭州、乌鲁木齐4个城市同比上涨 [2] - 核心城市展现极强韧性：2025年1-12月平均，仅上海和杭州的新房价格同比2024年上涨，其中上海同比涨幅高达105.7%，对比2024年数据，上海仍同比上涨104.6% [2] - 多数城市价格下行：数据显示，绝大多数城市新房价格环比、同比及1-12月平均同比均低于100，表明价格处于下跌通道 [2][3] 二手房市场价格表现 - 价格全面下跌：所有城市二手房价格不论环比、同比，单月还是全年平均均为下跌 [4] - 量升价跌特征明显：以成都为例，去年和今年上半年二手房成交套数是新房的两倍，到下半年逐步增加到新房的三倍，成交量上升但价格持续下跌 [5] - 与新房市场形成反差：二手房的量升价跌反映了市场的真实需求与价格，与新房价格倒挂形成明显反差 [5] 房地产投资端情况 - 投资总额大幅下滑：2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3% [7] - 下滑幅度加剧：对比2024年数据（全国房地产开发投资下降10.6%，住宅投资下降10.5%），2025年投资端下滑速度加快 [8] - 月度环比增速疲弱：不论房地产投资还是住宅投资，其月度环比增速均低于2024年同期水平 [9][10] 新房销售端情况 - 销售面积与金额双降：2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%，销售额83937亿元，下降12.6%，其中住宅销售面积下降9.2%，销售额下降13.0% [13] - 降幅有所趋缓：与2024年数据（销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%）相比，2025年销售指标的降幅相对收窄 [13][14] - 销售均价下行：2025年销售月均均价呈现震荡略微下行态势，且整体均价相比2024年下降约500-1000元/平方米 [19] - 去化周期延长：以待售面积÷上月销量计算的名义去化月数，分月数据均比2024年长约1-2个月 [21] 宏观经济背景与资产属性 - 潜在滞胀风险：全球经济增长放缓、通胀压力持续、货币政策滞后，存在滞胀苗头，历史上金银价格暴涨常伴随经济不确定性增加 [24] - 房地产的保值属性：在未来不确定的通胀和滞胀预期下，房地产作为一种商品，在某种程度上具备与金银类似的资产保值性，但其流通性和硬通货性弱于黄金白银 [25] - 当前时点的配置价值：对于自住性需求（刚需或改善），以及核心资产的投资，在当前和今后都是一个不错的入场点 [26]