行业核心观点 - 中国房地产市场逻辑已发生根本性转变，“闭眼买房必赚”的时代彻底结束，市场正沿着三个明显趋势演变 [2] 房价趋势：结构性分化加剧 - 房价下跌呈现“结构性下跌”特征，市场整体寻底但并非普跌 [4][6] - 一线及强二线城市核心区的高品质住宅价格依然坚挺，例如上海核心区新房在2025年出现微涨 [6] - 三四线城市、弱二线非核心板块因库存高、人口流出，面临巨大降价压力，新盘与二手房挂牌量堆积，城市与地段差距被无限拉大 [8] - 2026年房价整体仍在“往下找底”，核心资产底部明确，而无产业支撑的远郊项目底部可能深不见底 [8] 开发商格局：深度洗牌与模式转型 - 房地产行业传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已被深度调整彻底击碎 [10][12] - 近几年已有上百家房企出现债务违约，至2025年，部分大型房企如融创、碧桂园通过境内外债务重组削减巨额债务，才勉强将资产负债表拉回安全线 [12] - 部分房企如龙湖、华润凭借早年布局的商业、长租公寓等业务产生的持续租金收入，形成了稳定的现金流，在行业寒冬中保持稳健 [12] - 2026年行业格局清晰：资金实力强、运营能力强的企业将存活并可能逆势拿地，而依赖高杠杆的小房企将被并购或退出市场 [14] 销售模式变革：现房销售逐步取代预售制 - 预售制（“卖楼花”）的弊端在于易导致资金链断裂和项目烂尾风险 [16] - 从中央到地方正在推进现房销售，全国已有近40个城市在试点或出台相关政策，海南已成为第一个省级层面全面推行现房销售的地区 [18][19] - 商品住宅现房销售面积占比已从2019年的约10%提升至2025年初的35%左右，意味着超过三分之一在售新房为现房 [19] - 河南信阳、湖北荆门、湖南平江等地已明确新出让土地原则上实行现房销售，深圳近年也拍出多宗要求全部现房销售的住宅用地 [21] - 现房销售对开发商构成“地狱级考验”，资金回笼周期拉长至两三年，这将加速行业洗牌，仅有资金雄厚、产品力强、口碑好的企业能够适应 [23]