公司上市申请与战略定位 - 京东集团旗下京东产发于2026年1月26日正式向香港联交所递交A1申请文件，再次冲刺港股主板上市 [1] - 公司定位为中国领先的现代化基础设施开发及管理平台，是京东供应链生态系统的基石 [1] - 递交上市申请标志着其作为京东集团供应链基础设施核心平台的战略升级迈出关键一步 [1] 资产规模与业务布局 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额超1200亿元人民币，管理的基础设施总建筑面积约2710万平方米 [1] - 超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市 [1] - 按建筑面积计算，公司在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二 [1] - 国内仓网覆盖29个省级行政区，海外已进入亚太、欧洲及中东等市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点 [2] - 截至2025年9月30日，在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8% [2] 财务表现与收入结构 - 2024年实现总收入34.2亿元，同比增长19.1% [3] - 2025年前九个月的收入已达30亿元，超过2023年全年水平（28.7亿元） [3] - 基础设施解决方案业务是核心支柱，2024年贡献收入31.6亿元，占比高达92.6% [3] - 2024年来自外部客户的收入占比为62.5%，较2023年提升3.2个百分点，显示在减少关联方依赖、拓展市场化客户方面取得进展 [3] - 2020年至2024年，年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40% [4] - 2023年、2024年及2025年前九个月分别录得净亏损18.3亿元、12.0亿元及1.6亿元 [6] - 同期的经调整盈利（非国际财务报告准则指标）分别为2.6亿元、5.3亿元、8.2亿元，逐年提升 [6] 商业模式与轻资产业务 - 公司构建了轻重资产融合的“超级节点”体系，业务涵盖基础设施解决方案、资产价值提升及基金/合伙投资平台管理三大板块 [5] - 通过基金管理、REITs运作等轻资产模式盘活存量资产，降低资金占用压力，提升整体周转效率 [4] - 自2019年开始设立首只私募基金，截至2025年9月30日，已主导设立5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台及1只基础设施证券投资基金（嘉实京东仓储基础设施REIT） [4] - 基金管理规模从2023年年初的255亿元增至2025年9月的410亿元 [4] - 2023年、2024年和2025年前九个月分别实现管理费收入1.70亿元、1.97亿元和1.47亿元 [4] - 截至2025年9月30日，基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%，余下的805亿元资产为未来发展基金/合伙投资平台管理业务提供储备 [5] 利润与公允价值变动影响 - 经调整净利润逐年提升，直观反映核心业务盈利能力增强，得益于稳定的出租率与运营效率优化 [6] - 毛利率下滑主要受国内投资物业公允价值持续亏损影响 [6] - 2023年、2024年及2025年前九个月，投资物业及持有待售资产分别录得公允价值变动亏损18亿元、16亿元和9亿元，该部分公允价值亏损主要受整体宏观经济状况影响 [6] 股权结构与募资用途 - 京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%股权，刘强东通过Max Smart Limited及其他实体间接控制约77.9%的投票权 [7] - 此次上市募资主要用于进一步拓展海外关键物流节点的基础设施资产网络，以及进一步提升在中国的基础设施资产网络的密度与质量，另外一部分用于提升解决方案与服务 [7]