政策环境与市场转型 - 全国住房城乡建设工作会议核心部署推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展阶段转型 [2] - 中央及地方政策聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面 以推动市场发展 [2] - 政策明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房 地方如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储 以快速扩大供给并去库存 [4] - 证监会推动REITs高质量发展支持租赁住房REITs发行 财政部延续公租房税收优惠 显著提升资产盈利空间 [4] - 上海等城市推动非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房 适配城市更新需求 [4] - 湖南、南京、东莞等地聚焦年轻人与人才群体 通过房票、租金优惠等政策优化居住保障 适配城市人才战略 [5] - 深圳、上海通过“十五五”规划强化保租房建设 上海规划坚持租购并举 增加保障性住房供给 [5] 行业格局与企业规模 - 已开业规模前20的样本企业合计开业量超115万套/间 头部效应与差异化发展并行 [5][7] - 万科泊寓和龙湖冠寓已开业房量分别达20.3万间和12.7万间 稳居第一梯队 [7] - 瓴寓国际开业规模增至95,352间 管理规模突破15万间 全年新增开业21,159间、新增签约26,477间 [7] - 服务式公寓领域 雅诗阁中国2025年签约31个新项目（占全球1/3） 新增约1.8万套房源 [8] - 地方国企如城投宽庭上海在管2.7万套 城发美寓投运7.2万套 成为区域市场重要补充 [8] - 万科泊寓在全国入驻29座城市 运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系 占比近七成 [12] 商业模式与盈利分化 - 轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径 包括委托管理、政企合作等多元化方式 [13] - 瓴寓国际已持续三年稳定盈利 复合增长率达214% [9] - 越秀住房租赁公司2025年板块整体盈利突破千万元 为成立以来首次年度盈利 [9] - 传统“二房东”模式承压退场 典型如深圳泊寓因“万村计划”成本倒挂 2025年1-11月净利润亏损8,881万元（2024年同期盈利3,194万元） [10][11] - 年内显著趋势是政企深度绑定 由国资平台提供房源/政策支持 品牌方输出运营能力 [13] - 万科泊寓与多地国资国企合作推出保租房与人才公寓项目 合作房量约9,300套 [13] - 瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台 五年计划运营12,400套保租房 [13] 市场扩张与项目动态 - 报告期内样本企业录得20个租住项目新开业 较上个报告期有轻微增长 [14] - 新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等多元类型 [16] - 雅诗阁是本期开业最活跃品牌 累计开业5个项目 覆盖武汉、无锡、上海 涵盖三大产品线 [16] - 城市布局上 长三角区域落地新开业项目10个 占总项目数50% 其中上海以5个项目领跑 [16] - 珠三角区域落地4个项目 深圳、广州、汕尾各占1席 [16] - 北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局重点 [17]