北京楼市新政满月市场表现 - 核心观点：北京市2025年12月24日出台的优化房地产政策实施满月后，市场呈现积极变化，二手房交易量显著提升，新房市场企稳，但区域与项目分化依然明显，市场整体处于温和修复通道 [1][2][6] 新政核心内容 - 政策由北京市住房城乡建设委等4部门联合发布，涵盖五个方面：降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套住房、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境 [2] 二手房市场表现 - 新政实施一个月内（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量增长14%，带看量增长18% [2] - 当前交易结构偏向刚需，入门级住房（尤其是平原多点及副中心范围内2居住房）热度季节性提升 [3] - 近期二手住宅挂牌量有所回落，显示业主预期趋稳，市场筑底信号初显 [4] 新房市场表现 - 新政落地一个月内（2025年12月25日至2026年1月24日），北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] - 核心区域优质项目来访转化率受新政带动有所提升 [1][4] 市场分化的表现 - 区域与项目间分化明显：核心区优质项目表现较好，五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 新房与二手房市场分化显著：新房产品品质升级、套均总价走高，主要面向改善型客群；二手房则呈现总价下沉趋势，2025年总价300万元以下的成交占比达37%，较上年提升5个百分点，总价500万元以下的合计成交占比接近七成 [5][6] 市场回暖的驱动因素 - 市场预期转好，政策密集出台带动房源调涨比例提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和交易的作用 [3] - 季节性规律影响，一季度市场通常自然回暖，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 市场参与方心态 - 业主端心态趋于稳定，部分有观望情绪 [4] - 客户端因政策利好看房积极性提高，例如二套贷款利率与首套一致促进了购房决策 [4] - 整体偏向买方市场，但买家议价空间较之前缩小，买卖双方心态理性，市场平稳 [4] 北京楼市结构性特征 - 二手房占据市场绝对主导地位，2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量比重达81% [5] - 交易结构呈现明显刚需及刚改特征，总价500万元以下二手房成交主要集中于五环外区域 [5] 后市展望 - 相较于多数二三线城市，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷等方面仍有政策调整余地，后续政策环境预计保持宽松 [6] - 新政对市场活跃度形成支撑，但整体处于温和修复通道，结构性库存压力尚未完全缓解 [6] - 在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计新房与二手房市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局将持续 [6]