行业背景与政策驱动 - 随着中国人口老龄化进程加速，不动产信托财产登记试点正成为破解“以房养老”难题的关键路径，旨在将不动产资产转化为可管理的养老资源，帮助老年群体实现财产变现与传承 [1] - 国家金融监督管理总局上海监管局印发行动方案，提出开展不动产信托盘活存量地产，丰富养老资金来源，并继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景 [1] 试点推进与地域格局 - 不动产信托财产登记试点自2024年底在北京率先启动，已迅速扩展至全国多个重点城市，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角等区域的格局 [4] - 据不完全统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞9地均已开展试点工作 [2][4] - 2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在北京昌平区和通州区完成了首单不动产信托财产登记，随后上海、广州、厦门等地相继跟进，进一步扩大了试点惠及面 [4] - 北京试点政策原试行一年，在2025年底试点期满前，有效期被延长至2028年12月31日，以持续优化政策 [5] 制度设计与模式创新 - 北京试点政策聚焦信托领域财产确权难题，通过“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走模式，以在不动产权证书“附记”栏标注的形式完成登记，实现了国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的突破 [4] - 各地试点政策有所创新：北京明确在不动产权证书“附记”栏注明信托属性；上海进一步扩大适用范围；广州则针对不动产暂未满足转移登记条件的问题，创新引入预告登记制度 [6] - 试点正在将不动产信托的应用场景延伸至特需信托、家族信托、住房反向抵押（以房养老）及房地产不良资产管理等民生与经济关键领域 [6] 面临的法律与制度挑战 - 当前的登记试点更多是行政管理层面的“变通”，而非法律层面的彻底“确权”，登记效力在实践中存在不确定性 [7][8] - 目前缺乏统一的上位法规则，不动产信托产品预登记与不动产登记中心的物权转移登记两个系统衔接不顺畅 [8] - 目前的转移登记在不动产登记簿上仅能实现“注记”功能，并非真正意义上的信托登记，在面对司法执行场景时，信托财产的独立性能否得到有效保护尚乏上位法强力支撑 [8] 税负成本与业务障碍 - 在现行税制下，个人将住宅置入信托被参照“交易”处理，从而在设立阶段产生税费负担，成为阻碍业务大规模推广的“隐形门槛” [9] - 以一套持有未满2年的住宅为例，设立信托需全额征收3.18%的增值税及附加，契税统一按3%征收；若是非住宅，还需缴纳土地增值税和印花税 [9] - 税收问题是不动产信托应用中的主要问题，高昂的税负成本容易影响家庭使用意愿与制度普及效果，信托公司也因流程成本高和法律不确定性而缺乏推广动力 [9] 国际经验与改革建议 - 日本采用“所有权转移登记+信托登记”双轨制，登记后在不动产登记簿中生成“信托目录”，明确信托合同主要条款，并通过广泛的公示赋予登记对抗效力 [10] - 专家建议未来改革分两步走：短期需完善试点政策，扩大登记范围，并对特殊需要信托给予税收优惠；长期根本之策在于修订《信托法》与《不动产登记暂行条例》，增设信托登记专章，从立法层面固化其独立地位 [10]