文章核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整与转型阶段，其下行是长期积累因素集中修正的结果，而非短期政策所致 [14] 当前政策目标是为市场“托底”和防范系统性风险，而非刺激新一轮价格上涨 [20][25] 展望至2026年，市场将呈现分化、筑底特征，行业逻辑从追求规模速度转向强调质量运营，住房价值评判标准亦在重塑 [27][33][31] 楼市发展历程与调整原因 - 过去二十多年房价走势呈现长时间加速攀升后急刹的特征 [3] - 长期上涨依赖人口持续流入、城镇化快速推进及金融环境宽松三股力量的叠加 [7] - 近年调整源于三大支撑力量同时变化：人口结构转向、城镇化速度放缓、居民部门杠杆率高企风险显性化 [9][10] - 行业自身高周转、高杠杆模式在市场下行时暴露问题，形成预期转弱、交易减少、价格下行、信心受挫的负反馈循环 [12] 当前政策导向与目标 - 2024年以来政策密集，包括降首付、降利率、税费减免、公积金优化等措施 [17] - 政策核心目标是减少购房者现金压力，释放真实的居住和改善需求，而非鼓励投机 [19] - 政策重心从过去“刺激需求、抬升价格”转向为市场“托底”，防止失速下滑 [20] - 政策同时推动行业转型，关注城市更新、保障性住房、存量房改造等领域 [22] - “保交楼”及房企债务重组等举措，核心在于降低系统性风险，避免市场因信任崩塌进一步下滑 [23] 市场未来展望（至2026年） - 市场将进入更长时间的筑底状态，下行速度和幅度放缓，核心城市有望率先企稳，缺乏支撑的城市需更长时间消化库存 [29] - 居住方式发生变化，租房成为更多家庭的长期选择，直接影响购房需求结构 [29] - 住房价值评判标准重塑，从关注上涨空间转向关注居住体验、配套成熟度和流动性 [31] - 行业从追求规模和速度，转向强调质量、运营、风险控制和产品力 [33] 行业逻辑与投资行为转变 - 房地产投资从全民参与的资产配置行为，逐渐回归居住属性 [5] - 房企经营逻辑面临根本转变，控制风险、稳定交付、打造适合长期居住的产品比单纯拿地扩张更重要 [33] - 对购房者而言，买房从“押注未来的赌博”转变为需要反复权衡的长期决策 [33]