文章核心观点 - 国家计划自2026年起全面铺开老旧房收购专项行动 此举旨在稳定楼市、惠民生 通过政府收购个人手中的老旧住房来释放改善型需求 并转化为保障性租赁住房 标志着房地产政策重心从“去库存”转向“以购代建”和提升住房品质 [1][3][5] 政策背景与演变 - 政策源于2023年以来“稳楼市、保交楼、促消费”的信号 至2025年各地试水收购开发商库存房转保障房 但因此类房源位置偏远、配套差而效果不佳 [3][5] - 政策随后转向 核心目标从单纯“去库存”变为“以购代建” 旨在提升城市住房品质并释放换房动力 城市化率已超过66% 刚需增速放缓 改善型需求成为关键着力点 [5][7][8] 收购模式与试点情况 - 收购并非强拆或补偿 而是面向普通人手中年头久远的老房子 已有多个城市启动试点 包括济南、海口、杭州富阳、上海静安等 [3][10] - 济南启动“老旧小区房屋专项收购” 面向建筑年代久、面积小、配套落后的住宅 用于筹集保障房 [11] - 海口提出以收购老旧商品房作为保障房重要渠道 优先选择交通便利、配套成熟的小区 [12] - 杭州富阳明确收购房源以90平方米以下为主 房龄20年以上优先 且原则上不强制要求售房者购买新房 [13][14] - 上海静安探索“政府引导+市场收购”模式 结合旧改与公租房机制 [14] 收购标的与条件 - 优先收购中小面积、房龄较长、位置尚可的老旧住宅 例如城区内房龄超20年、面积在40到90平之间的老旧小区房 以及产权清晰但缺乏物业管理的原职工宿舍、单位分房等多层住宅 [16][25][26][27] - 收购价格原则上不低于市场评估价 部分地方甚至提出略高于市场价 且不强制要求“卖一买一” 售房者资金使用灵活 [18] - 收购房源将纳入地方政府保障性住房平台 用于安置、租赁、人才引进等多种用途 [18] 潜在影响与未来展望 - 直接释放改善型需求 解决老房子“卖不动”或“卖不上价”的问题 为置换新房提供资金和动力 [8][20][21] - 有助于扭转市场对楼市的悲观预期 表明国家稳定市场的明确方向 [22] - 政策具有示范效应 可能在2026年形成政策潮 成为房地产结构性改革的突破口 [23] - 未来政策可能延伸至小城镇危旧房改造、工业老厂房转住宅、集体土地老村改造等领域 并与旧改、保障房扩容等政策形成联动 [30] - 收购规模受限于地方保障房计划 并非有房必收 需关注政策窗口期与区域规划 [30] 对相关群体的意义 - 对于持有老旧房产的个人 尤其是房源“挂着卖不动”的业主 这是一次潜在的出手机会 [30][32] - 对于改善型购房者 出售老房子可获得首付款或充裕资金 从而更容易进行置换 [32] - 此次政策与以往“保交楼”不同 是真正面向个人业主 帮助其处理难以市场化的资产 [32]