中国房地产市场历史驱动因素与现状 - 房产在中国家庭资产中占据核心地位，高达96%的中国家庭拥有一套房产，拥有两套及以上房产的家庭比例达到41.5% [1] - 过去几十年房价呈现显著上涨趋势，全国平均房价从1998年的每平方米2000元飙升至2021年上半年的11000元，涨幅高达5.5倍 [1] - 房产除居住外，还紧密关联投资、落户、子女教育及婚姻等社会功能，持续激发购房热情 [1] 当前市场进入调整与下行周期 - 全国平均房价已进入下跌通道，从2021年上半年的每平方米1.1万元下跌至2022年六月底的9560元 [2] - 多个省会城市如郑州、天津、石家庄、长春、济南、太原等房价出现下跌，部分城市房价甚至回到了三年前或五年前的水平 [2] - 市场观点认为，在当前时间节点购房，未来可能成为“接盘侠” [3] 房地产市场供需结构发生根本转变 - 房地产市场已呈现供大于求的局面，每年有大量新房和二手房涌入市场 [2] - 购房需求在逐渐减少，主要归因于投资性购房需求退出、大规模棚户区改造结束、城镇化进程放缓以及老龄化社会到来 [2] - 仅依靠当地刚性需求已难以支撑高昂房价，市场泡沫终将被挤破，房价将逐步回归居住属性 [2] 政策环境变化对市场构成长期压力 - 房产税试点自2013年在上海和重庆开始，并在2021年10月宣布将扩大试点范围 [2] - 专家预测房产税有望在“十四五”期间全面开征，这将增加多套房产持有者的成本 [2] - 房产税开征可能导致大量房源涌入市场，从而对房价形成下行压力 [2] 住房供应体系多元化分流商品房需求 - 各地正在加速建设保障性住房，包括廉租房、共有产权房等 [4] - 保障性住房旨在满足不同收入群体的住房需求：中高收入群体购买商品房，中低收入群体购买共有产权房，外来务工人员及大学毕业生申请廉租房 [4] - 这一体系将有效分流商品房市场的需求，使房价逐步回归合理区间成为大概率事件 [4]