行业周期与需求动态 - 公司认为一个新的行业周期正在2026年启动[1] - 2025年上半年租赁需求疲软，但随着贸易逆风消退和企业重新关注长期供应链需求，下半年需求有所改善[1] - 2025年全球租金下降3.7%，其中上半年平均下降2.3%，下半年降幅收窄至1.4%[2] - 这一转变标志着用户、运营商、投资者和开发商进入了一个关键的过渡期，各方正在加速为2026年做准备[2] 区域市场表现 - 2025年美国整体租金下降4.5%[3] - 沿海市场跌幅更大，下降7.6%，此前2024年已下降9.7%[3] - 美国表现最好的三个市场是田纳西州纳什维尔、休斯顿和印第安纳波利斯[3] - 到2025年底，由于新供应受限，40%的市场租金持平或上涨[3] 需求驱动因素 - 2025年的需求主要由消费导向型和电子商务相关公司引领，而制造业综合体需求仍然疲弱[2] - 当前需求由寻求大型设施的大公司主导，市场状况类似于近期前几个周期的早期增长阶段[5] - 一旦贸易政策的不确定性范围收窄，2025年初的疲软便被大型用户和电子商务运营商的新活动所取代[1] 供应与建设趋势 - 预计2026年全球仓储设施竣工量将为市场提供4.74亿平方英尺的空间，为2018年以来的最低水平[4] - 预计美国竣工量将降至十年来的最低水平[4] - 高建筑成本、监管壁垒和信贷市场收紧限制了新项目建设[4] - 只有少数公司在尝试投机性项目，大多数公司都在追求定制化建设，重点是整合和现代化运营[4] 成本与市场平衡 - 当前重置成本比市场租金高出20%[5] - 供应已经缓解，需求正在加速和扩大，租金底部正在形成[5] - 公司研究部门预计2026年全球租金将出现温和增长，具体表现因地理位置、规模和设施质量而异[5] 美国市场展望与关键指标预测 - 公司对美国的关键指标如净吸纳量、入住率和租金表示乐观，预计将改善[5] - 预计2026年净吸纳量将达到2亿平方英尺，高于2025年的1.55亿平方英尺[6] - 预计2026年新上线仓库将提供1.8亿平方英尺空间，低于2025年的2亿平方英尺[6] - 这些变化预计将使空置率从7.4%降至约7.1%至7.2%，并在全年对租金构成上行压力[6]