市场情绪与微观指标出现积极转变 - 市场情绪发生微妙变化，中介口风从劝降价转为部分房源上调报价，北京朝阳区有业主去年10月被建议降价20万，近期同小区类似房源已上调报价[1] - 2026年1月多个城市楼市数据在传统淡季出现积极变化，上海二手房1月成交突破14000套，环比增长近三成，北京、深圳、成都等城市同样呈现成交回暖态势[3] - 重点城市二手房挂牌量显著减少，26个重点城市中21个城市挂牌量环比下降，上海挂牌量从高峰期12万套降至不足9万套，三个月减少超3万套，厦门1月份挂牌量减少三成[3] - 业主心态转变是挂牌减少主因，部分因价格未达预期撤牌，部分因政策暖风选择观望，杭州有小区业主群达成“暂不降价出售”共识[5] - 核心区域优质房源价格企稳甚至试探性上涨，北京海淀区部分学区房价格较去年低点回升5%-8%，深圳南山区优质楼盘出现“反价”现象，而外围或品质一般房源价格仍有压力[5] - 市场情绪指标提升，贝壳研究院调查显示1月份经纪人信心指数较上月提升12点，为近半年最高，带看量、咨询量等先行指标均呈上升趋势[7] 政策环境持续改善与成本降低 - 2025年底以来多城优化限购、降低交易税费、提高公积金贷款额度，政策组合拳逐步显效，南京、苏州等城市的人才购房补贴政策直接刺激需求释放[7] - 2025年中央经济工作会议提出“稳中求进、以进促稳”总基调，房地产政策持续优化，各地“一城一策”工具箱更加丰富，着力满足刚性和改善性住房需求[9] - 税收政策调整直接降低交易成本，个人出售住房增值税满两年免征，不满两年税率从5.3%降至3%，以300万元房产计算出售时可节省6万多元税费[9] - 信贷环境保持宽松，多地首套房贷款利率降至历史低位，部分城市取消利率下限，贷款审批效率提高且放款周期缩短[11] - 政策工具箱依然充足，业内专家指出若市场需要，降低交易税费、优化限购、加大金融支持等政策仍有优化空间，将根据市场变化灵活调整[23] 市场供需与结构出现积极变化 - 市场底部特征逐渐显现，历史经验表明当成交量连续三个月回升、挂牌量持续减少、核心资产价格企稳三个信号同时出现时市场往往处于筑底阶段，当前多个信号已初步显现[7] - 城市更新加速推进释放置换需求，2025年全国新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及居民近900万户，上海完成旧改征收1.5万户，杭州推进新一轮老旧小区改造[11] - 租赁市场与销售市场形成联动，多地出台“租购同权”政策保障租房者权益，长租市场规范发展，租售并举的住房体系逐步完善[13] - 土地市场出现积极变化，核心城市优质地块竞争升温且溢价率回升，北京1月份土拍平均溢价率达6.8%，杭州部分地块吸引十余家房企参与[15] - 需求结构持续优化，改善性需求占比提升，多个城市120平方米以上户型成交占比超四成，购房者更关注项目品质、配套设施和物业服务[15] - 长期看人口流入城市房产仍具价值，第七次人口普查显示长三角、珠三角城市群人口持续流入，这些区域经济活跃且住房需求有支撑[21] - 城镇化尚未结束，改善需求空间依然广阔，房地产发展模式从高杠杆、高周转转向平稳健康发展，市场波动减小且暴涨暴跌概率降低[21] 行业主体行为与策略调整 - 开发商策略同步调整，保交楼工作扎实推进，2025年全国保交楼专项借款项目交付率超95%，房企更加注重产品力和服务质量，从追求规模转向高质量发展[13] - 优质房企融资环境改善，行业风险有序化解[13] - 行业转型升级持续推进，绿色建筑、智能家居、健康住宅成为发展方向，房企加大科技投入推动产品升级[23] - 产品力成为关键考量因素，新一代住宅更注重绿色、智能、健康等特征以支撑资产价值，选择项目时应关注开发商实力、项目品质与物业服务水平[19] 给市场参与者的理性建议 - 对业主而言需理性评估自身房产价值，核心地段、优质学区、品质小区房产具备更强抗跌性，若无紧急需求可给予市场更多时间[17] - 卖房决策应基于自身需求而非市场噪音，需结合贷款情况、置换计划、资金需求综合考量，有业主去年底降价出售后类似房源近期成交价已回升[17] - 买家需理性决策，一味等待最低点可能错过合适房源，北京有购房者关注的小区半年内挂牌量减少四成且可选房源有限，已调整心理价位准备入手[19] - 对于自住客户居住属性成为首要考虑，对于投资者需降低回报预期[21]