政策动态 - 监管部门已不再要求房地产企业每月上报“三条红线”指标 多位房企人士证实该消息属实 部分企业自去年下半年或去年起已停止上报[1] - “三条红线”政策于2020年8月推出 旨在通过监测剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项指标 对房企融资进行差异化限制[1] - 根据“踩线”情况 房企被分为“红、橙、黄、绿”四档 其年度有息负债增速上限依次设定为0、5%、10%和15% “红档”房企不能新增有息负债[1] 政策效果与行业现状 - 中指研究院分析认为 “三条红线”政策目标已经实现 其设立目的是限制房企有息负债规模增长和激进扩张 经过4年深度调整 房企经营思路已发生根本转变 摒弃负债驱动模式 转向寻求高质量发展[1][2] - 激进的民营房企多数已发生债务违约 房地产风险正逐步释放及出清 “三条红线”继续实施已无实际意义[2] - 尽管政策不再实施 但房地产行业融资环境短期很难明显改善 当前市场仍在深度调整 金融机构避险情绪浓厚 对房地产投资十分谨慎[2] 融资模式演变 - 房地产新融资模式正在形成 新模式下的重要变化是推行“主办银行制” 即一个项目确定一家银行或银团为主办银行 项目资金存入该行 并由其保证合理融资需求[3] - “主办银行制”被认为是未来房企融资的最主要模式 是房地产发展新模式下的一项基础性制度 对保障项目顺利建设及交付具有重要意义[3] - 目前房企基本改变了过往总对总的融资模式 回归项目制 集团层面特别是民营房企的融资渠道有限 仅有少数房企能发行信用债 更多需要依靠资产质押等方式换取新融资额度[3]