市场事件概述 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，短短一周多时间内，多家头部企业相继主动撤回已筹备数年的公募REITs发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 具体终止项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，在近两年的等待后集体“离场”，引发市场对行业是否已过“高光时刻”的关注 [1][15] 撤回项目详情 - 项目申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2][16] - 申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2][16] - 相关公告普遍强调终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2][16] - 以建信建融家园租赁住房REIT为例，其于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后于2026年1月23日状态更新为“终止” [3][17] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [4][18] 监管问询与项目问题 - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [6][20] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [6][20] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [6][20] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [7][20] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [7][20] - 其他项目普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [8][21] 市场环境变化与撤回原因 - REITs二级市场整体遇冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [8][20] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [8][20] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，可能迫使现金流预测下调 [8][20] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [8][20] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [10][23] - 2025年12月31日，中国证监会发布“63号文”，为市场设定“高质量发展”新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [10][23] - 业内人士认为，REITs申报项目的撤回是正常现象，符合政策规定，此前少有撤回是因为市场发展初期的政策支持 [10][23] - 随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [10][23] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关 [10][23] - 这不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [10][23] 长期市场前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [11][24] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [11][24] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具，这也是“十五五”规划的要求 [11][24] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [12][24] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [12][25] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [12][25] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [13][25]