行业宏观趋势 - 中国常住人口城镇化率已从改革开放初期的不到20%提升至2025年的67.89%，并预计在2035年达到75%左右，标志着城市发展从增量扩张转向内涵提质的新阶段[1] - 城市发展模式发生根本转变，从依赖新增用地和资本投入转向依靠数据、技术等新型要素投入，目标是建立可持续的城市更新模式以实现更高质量、高效、公平、安全和可持续的发展[1] - 行业工作重心发生转变，强调以人为本、集约高效、特色发展、注重治理投入和统筹协调，城市更新成为连接民生与城市发展的重要抓手[2] 市场需求与核心问题 - 城市更新需精准解决四个“2亿”人群的突出问题：2亿多儿童对安全健康环境的新需求、2亿多老年人住房适老化设施不足、2亿多新市民和青年人中约70%面临租房困难、2亿多居民生活在存在建筑老化和设施不健全问题的城镇老旧小区[2] - 传统“经验式”、“项目式”更新模式存在行为碎片化、短期化弊端，无法应对城市问题的隐蔽性、累积性与系统性特征[3] - 传统“重建设、轻运营”模式导致供需错配、资产流失和活力下降，需转向运营前置的新模式[4] 发展模式与策略创新 - 必须建立“先体检、后更新，无体检、不更新”的一体化推进机制，从住房安全、社区服务等多维度查找问题，并对城市功能结构、运行机制等进行系统评估以发现短板[3] - 空间设计需从宏大叙事转向微观治理和场景营造，通过精细化干预与系统性织补，挖掘存量空间的多元价值，推动空间从“可用”走向“好用”[3] - 需将运营前置并贯穿项目全过程，在策划阶段即明确运营主体、盈利模式等，构建多元主体参与的“共建共治共享”运营共同体[4] - 空间功能需向复合化与多元化转型，针对老龄群体嵌入适老化服务，针对青年群体提供安居、创新、文化消费等多元场景[4] 制度与治理改革 - 需深化城市建设、运营、治理体制改革，推动相关领域制度创新以适应新发展阶段的要求[1] - 需强化运营过程中的制度保障与政策激励，建立适应存量提质增效阶段的产权制度、使用制度与管理制度，以破解产权碎片化、使用短期化等制度瓶颈[4]