文章核心观点 - 房地产去库存已进入“政府主导攻坚与市场出清并存”的关键阶段，政策正从顶层设计转向密集落地执行 [1] - 地方政府正通过专项债支持的土地收储、国资收购存量商品房用作保障房、以及市场化“以旧换新”等多种路径协同发力，以推动库存有序出清并稳定市场预期 [1] 土地收储与专项债支持 - 2026年初，多地政府将土地收储作为去库存重要抓手，专项债资金加速落地提供关键支撑 [2] - 湖南长沙公示2026年第二批拟用专项债收储的5个项目，收储总金额达29.71亿元 [2] - 广东肇庆公布2026年第一批土地储备专项债项目清单，涉及15宗土地，拟收储资金总额达35亿元 [2] - 2025年全国已有26个省（区、市）公示拟使用地方政府专项债券收回或收购存量闲置土地，拟收储总金额超过7500亿元，涉及地块超5500宗，拟收储用地面积近3亿平方米 [3] - 其中，多省市已实际落地发行专项债规模合计超过3000亿元，按平均容积率2计算，有望为市场去化约6亿平方米潜在库存 [3] - 宁波市于1月16日发行了一期7年期土地储备专项债券，规模10.13亿元，票面利率1.8% [3] 存量房收储与“以旧换新” - 存量房收储在2026年初明显提速，呈现“保障性住房+市场化置换”双线推进特征 [4] - 省级层面，湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，用于保障性住房等用途 [4] - 河南省政策明确支持加快发行专项债收购存量商品房用作保障性住房，并同步推进郑州、洛阳等地127个专项借款城中村改造项目 [4] - 一线城市加速落地市场化“以旧换新”模式，上海奉贤区国企奉发集团完成首单签约，首期计划收购50套二手房，已累计收到104组意向报名，首批50组家庭已启动流程，另有14组进入轮候 [4] - 浙江杭州富阳区由国企推出“以旧换新”活动，通过收购旧房并发放抵价券和购房券引导需求回流新房市场 [5] - 江苏徐州由国企平台推出房产“以旧换新”置换服务，为市民提供换房路径 [5] 政策环境与市场影响 - 2025年12月中央经济工作会议明确了房地产“控增量、去库存”的核心任务 [6] - 2026年1月20日，自然资源部与住建部联合发布通知，为存量土地和房产资源设立最长5年的规划过渡期，增强了存量住房收储的可行性 [6] - 行业分析认为，土地端收储可减少无效供给，住房端定向收购可加快去库存，对缓解库存压力、稳定市场预期和修复行业信心有积极影响 [6] - 供给侧出现积极信号：新供土地体量同比走弱，且2025年12月以来高能级城市二手房挂牌量环比出现回落，部分城市该趋势已持续约一个季度 [6] - 分析指出，由于近两年供应项目不多，客观上供求关系有进一步改善的可能，若去库存阶段性完成，行业将转向平稳向好且可持续的状态 [7]