文章核心观点 - 房地产开发投资与新房销售面积下降是行业从大规模增量建设转向增量存量并重发展阶段的正常表现 不代表房地产市场没有前景 [1] - 判断市场前景需综合新房与二手房交易 行业总需求保持稳定 结构正从新房主导向存量房流通转型 [5][6] - 在供需基本平衡的新阶段 刚性及改善性住房需求仍有潜力 叠加政策利好 市场预期改善 行业将在转型中创造新价值 [7][8] 房地产开发投资下降的背景与原因 - 2025年房地产开发投资下降17.2% 全国新建商品房销售面积下降8.7% [1] - 行业进入新阶段 截至2024年底城镇人均住房建筑面积超40平方米 户均住房超1.1套 供需总量基本平衡 新建住宅需求放缓 [4] - 截至2025年末全国商品房待售面积达7.6亿平方米 政府部门严控增量、盘活存量以平衡供求关系 [4] 房地产市场结构转型现状 - 观察市场需关注新房与二手房总供给和总需求 不能仅看新房开发 [5] - 全球成熟市场普遍以存量房交易为主 例如2024年美国新建住房交易占比仅14.4% 2023年英格兰和威尔士地区为11% [5] - 中国二手房交易占比从2021年的28%提升至2025年的45% [5] - 以深圳为例 2025年二手住宅成交占比达59.7% 为近5年最高水平 [5] - 2025年全国一二手房交易总面积与2024年基本持平 显示住房总需求保持稳定 [6] 未来市场发展潜力 - 刚性需求有潜力 2025年常住人口城镇化率为67.89% 新市民住房需求待释放 [7] - 改善需求有潜力 约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 “以旧换新”等需求将持续释放 [7] - 城镇住宅“老龄化”将创造大量更新替代需求 [7] - 新年伊始多项政策利好出台 如商业用房“降首付”、存量贷款利率下调、换房个税优惠延续 [8] - 政策引导下市场显现积极变化 2025年1月1日至20日上海链家二手房成交量环比上涨15% 1月1日至18日贝壳深圳合作门店二手房签约量环比上涨25% [8]