文章核心观点 - 保障性租赁住房行业正从兜底保障向品质升级跨越 政策优化、金融创新与市场主体多元化正推动行业迈入规范发展、资本赋能与生态重塑的全新阶段 目标是满足新市民“有的住”“住得起”“住得好”的核心需求 [1][2][3][4] 政策环境与市场空间 - 2025年7月《住房租赁条例》公布并于9月15日施行 为行业发展扫清障碍并提振市场信心 [1] - 地方政策如上海为“商改住”划定明确路径 实现模式可复制、落地可操作 [1] - 政策推动保租房从“民生工程”向“可盈利、可循环”的市场化业务转型 [2] - 多地加快推进通过专项债、再贷款收购存量商品房改建保租房项目 [2] 金融工具创新与资本循环 - 住房租赁REITs成为盘活存量资产、服务民生需求的核心载体 [2] - 截至2025年底 全国已发行8只住房租赁REITs 多数产品保持95%以上的高出租率 [2] - 2025年住房租赁REITs新增及扩募规模占全年公募REITs募资总量的10.16% [2] - 行业整体呈现“现金流稳健、扩募驱动增长”特征 例如城投宽庭REIT季度营业收入稳定在4500万元至4700万元区间 [2] - 华夏基金华润有巢REIT初始募集规模超11亿元 2025年12月完成首次扩募募资规模达11.33亿元 扩募获得原持有人99.51%的高认购率 自上市以来累计分红率超4% [2] - 公募REITs打通“投融建管退”闭环 改变过去过度依赖财政补贴与银行贷款的格局 形成“建设一批、上市一批、储备一批”的资金循环 [3] 市场主体与资产供给 - 行业形成地方国企、金融机构等主体优势互补、协同发力的格局 [3] - 保租房资产来源持续扩容 包括存量商品房收储改建、商办大宗资产改建以及闲置写字楼改造 [3] - 金融机构通过收购闲置办公楼与专业运营商合作改造运营 分享超额收益 实现闲置乃至不良资产的高效盘活 [3] - 保租房REITs底层资产正从单一住宅向多元业态延伸 [3] - 上海保租房租金较周边市场化公寓低15%至20% 实现了民生保障与市场化运作的平衡 [4] 行业发展趋势 - 行业有望形成“发行+扩募+新申报”的良性循环 [3] - 资本入场后通过规模化运营降低行业综合成本已成为市场主旋律 [4] - 行业将从“标准化供给”向“个性化满足”转型 精准匹配新市民需求 [4] - 长租公寓资产证券化将进入更细分、更多元的发展阶段 [4]