核心观点 - 中信证券维持房地产行业“强于大市”评级 认为行业已具备止跌回稳基础 核心资产价值有望迎来重估 [1] - 行业积极信号密集释放 包括政策支持、REITs市场扩容、经营性资产复苏等 为缩短市场调整时间、推动企稳奠定基础 [1] - 优质资产价值增厚与REITs市场快速发展成为行业修复的重要引擎 融资结构发生根本性转变 [1][2] - 提出围绕经营性资产主线、重估中国核心资产价值的投资策略 并推荐了多家具备核心资源和运营能力的开发企业 [2] 行业现状与市场调整 - A股地产板块78家发布业绩预告或快报的企业中 有58家公告预亏 这是过去几年市场调整的客观呈现 [1] - 截至2025年12月份 70个大中城市新房价格指数较最高点调整幅度达12.6% 二手房价格指数调整幅度达21.3% 市场出清进程加快 [1] - 主要城市二手房挂牌量出现下行趋势 供需关系正在逐步改善 [1] - 《求是》杂志发表重磅文章 强调房地产政策应一次性给足 有效提振了购房人信心 [1] 行业修复动力与积极信号 - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础 房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [1] - 2026年1月29日-30日 8单总计估值321亿元的商业不动产REITs集中发行挂网 预计募集规模达315亿元 [1] - 上述REITs涉及资本化率在4.3%-7.2%区间 2025年合计运营净收益达16.5亿元 [1] - REITs市场发行审批效率显著提升 加速了优质资产证券化进程 [2] - 我国居民部门现金流量表保持良好 宏观经济健康向上 为企业经营性现金流持续修复提供支撑 [2] - 政策力推住宅价格止跌 叠加商业地产资产增值 房地产板块主体信用风险已开始退潮 [2] 融资结构转变与核心矛盾缓解 - 行业融资结构正发生根本性转变 融资性现金流入从以主体信用债为主转向以项目融资为主 [2] - 项目融资主要包括REITs和物业经营贷等 [2] - 这一转变使得企业资产和负债错配的核心矛盾得到有效缓解 [2] - REITs发展有效夯实了房地产企业资产负债表、减轻了债务负担 [2] 投资策略与重点公司 - 投资策略应围绕经营性资产主线、重估中国核心资产价值 [2] - 具备核心资源和运营能力的开发企业将显著占据优势 [2] - 报告重点推荐华润置地、招商蛇口、华润万象生活、大悦城、新城控股、太古地产、恒隆地产、龙湖集团等企业 [2] - 在居民和企业资产负债表良性共振的预期下 房地产行业有望告别调整期 迎来复苏新阶段 [2]