文章核心观点 深圳房地产市场在2026年初延续回暖态势，新房、二手房及商业用房市场均表现活跃，市场筑底企稳具备政策与基本面支撑，预计回暖态势有望延续 [3][5][8] 市场整体表现 - 2026年1月深圳新房与二手房累计网签1万余套，与2025年12月基本持平 [3][5] - 2026年1月二手房网签套数同比增加25%，环比增加7%，连续三周上涨 [3][5] - 2025年12月二手房录得量达6613套，自2025年3月以来连续10个月超5000套 [5] - 2026年元旦期间，乐有家门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [5] 新房与保障房市场 - 新房市场中，优质项目实现热销，例如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近8成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [6] - 2026年首个安居房项目深铁铭著坊（配售均价20750元/平方米）推出181套房源，吸引662户合格家庭认购，申购比例达1:3.6，选房当日全部售罄 [1][3][6] - 深圳已停止新增建设安居型商品房，深铁铭著坊为存量项目代表 [6] 二手房与需求变化 - 二手房市场需求持续增加，深圳市房地产中介协会表示许多购房者正从犹豫转向行动 [5] - 市场进入稳步回升通道 [5] 商业用房市场 - 2026年1月，一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，较2022年高峰期提高2.7个百分点 [7] - 2026年1月，二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期提高4.8个百分点 [7] - 小户型公寓因门槛低、租金回报率高（如部分优质楼盘回报率超4%）而受青睐 [7] - 高净值人群认可优质公寓，例如联泰超总湾商务公寓（均价约15万元/平方米）开盘去化率达76.0% [7] 政策与基本面支撑 - 2026年开年迎来多项政策红利：不满两年房产交易增值税率从5%降至3%；延续卖一买一个税退税政策；商业用房购房贷款最低首付比例由不低于50%调整为不低于30%；符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年 [8] - 2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一” [8] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%） [8] 未来展望与供应 - 2026年一季度，后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市，存量安居型商品房项目将有序推出 [8] - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，刚需、改善及资产配置等需求有望持续释放 [8] - 深圳市房地产市场有望延续回暖态势 [8]