市场整体表现与企稳态势 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月站稳1.4万套以上关口，市场企稳态势巩固[1][2] - 自2025年11月起市场持续回暖，2025年11月至2026年1月网签量依次为14446套、17200套、15082套[2] - 分析师认为市场成交已连续三月稳定在15000套左右水平，2026年1月一线城市成交连续三周突破4000套，预示“小阳春”期间网签量有望维持高位[2] 驱动市场回暖的核心因素 - 2025年12月发布的房地产新政是重要推动力，包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及住房增值税优惠[2] - 政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前一个月增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18%[3] - 市场回暖受三方面因素影响：市场预期转好房源调涨比例提升、政策后集中签约加速交易进程、一季度自然回暖及春节偏晚促使交易高峰提前[3] - 业主定价趋于理性，挂牌价与市场行情趋于一致，促进了房源成交[2][3] 供需关系与市场结构变化 - 二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右，供应呈逐步收缩态势[3] - 入学需求释放推动部分区域热度，三里河片区已连续三个月单月成交量突破60套，2026年1月截至27日成交量已达62套，全月有望突破70套[6] - 成交结构优化，改善型需求成为新增长点，三里河片区60平方米以下刚需房源成交占比自2025年11月起跌破50%，12月进一步降至41.93%[8] - 刚需房源存量多但高性价比房源稀缺，部分挂牌房源存在定价偏高或硬件条件不佳等局限性[8] 购房者行为与产品偏好演变 - 购房者置业理念转变，从过往单一关注价格转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度综合考量[7] - 次新房关注度显著提升，石景山区如中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等项目咨询量提升幅度超过10%[7] - 尽管次新房单价较老房高出1万—2万元/平方米，但其在实得面积、户型设计、社区环境等方面优势突出，购房者愿为此支付溢价[7] - 新政降低置业门槛，以总价1000万元房源为例，首付比例从30%降至25%，首付金额从300万元降至250万元，与之前833万元房源首付基本持平[9] - 利率下调有效缓解购置二套住房购房者的月供压力，进一步释放了改善型购房需求[9]