文章核心观点 - 房地产及物管行业基本面底部正逐步临近 叠加政策积极信号、行业格局优化及历史低位估值 板块已具备显著投资吸引力 维持"看好"评级 优质房企、商业地产等细分领域将率先受益 [1] 政策端多维度利好持续积累 - 中央政策层面重视度提升 2025年12月中央经济工作会议表述从"防范"风险变为"积极稳妥"化解风险 2026年初《求是》杂志建议政策"一次性给足" 住建部强调以"好房子、好小区、好社区、好城区"建设为核心的高质量发展方向 [2] - 地方因城施策深化 上海静安区试点"住房以旧换新" 由区公租公司定向收购总价400万元以内的老公房 重庆、甘肃、福建等多地将商业用房购房贷款最低首付比例从50%降至30% 天津将首套、二套房公积金贷款限额分别提至120万元、100万元 多子女家庭放宽至144万元、120万元 南京推动库存商品房全纳入房票超市并"全城通兑" [3] - 行业融资环境实质性改善 首批8单商业不动产REITs已报至交易所 预计募集规模合计314.7亿元 "三条红线"政策逐步退场 多家房企不再被要求每月上报相关指标 2025年Q4全国新发放商业房贷加权平均利率低至3.1% [4] 行业端结构弹性不断凸显 - 销售端筑底信号显现 2025年1-12月全国商品房销售面积同比下降8.7% 销售额同比下降12.6% 但12月单月同比降幅分别收窄1.7个百分点、1.5个百分点 2026年1月重点城市二手房成交同比增长9.3% 较2025年12月提升36个百分点 [5] - 库存方面 截至2026年1月末15个重点城市住宅可售面积环比基本持平 部分核心城市如杭州2026年首宗宅地以19.8%溢价率成交 [5] - 投资端调整充分 长期修复基础夯实 2025年1-12月房地产开发投资同比下降17.2% 新开工同比下降20.4% 当前新开工降幅已显著超过美国、日本等国历史周期降幅 二手房房价跌幅亦超42国平均水平 主流房企存货减值压力逐步释放 2019-2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值达8% 部分企业减值占比超20% [6] 投资价值与细分领域机会 - 房地产板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值处于历史低位 投资价值凸显 [6] - 优质房企将率先实现经营修复 在行业供给侧深度出清背景下 具备信用优势、布局核心城市的房企受益 [6] - 商业地产价值将迎来重估 受益于商业不动产REITs推进与消费复苏 [6] - 二手房中介行业龙头将直接受益 随着二手房市场成交占比持续提升 [6] - 物业管理已成长为独立的现代服务业 具备较高安全边际 [6]