商业不动产REITs发行与资产证券化 - 1月29日至30日，8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，相关项目合计估值321亿元，预计募集资金规模达315亿元[1] - 商业不动产REITs正式落地后，市场发行审批效率显著提升，优质资产证券化进程持续提速[1] - 商业不动产REITs成为房企优化资产负债结构、夯实财务基本面的重要抓手，也是推动房地产行业企稳复苏的关键助力[1] 2026年房地产市场复苏态势 - 2026年以来，房地产市场在政策持续加码、供需协同发力的多重作用下，复苏暖意持续蔓延[1] - 1月份百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上一个月收窄0.12个百分点[2] - 1月份百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%[2] - 成都、上海、杭州等城市有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨[2] - 行业正处于深度调整后的复苏关键期，随着政策红利持续释放、市场出清加快，行业正稳步向高质量发展迈进，市场信心逐步修复[1] 需求端支持政策 - 首套房贷利率维持历史低位、换购住房个税退税政策延续、公积金贷款额度提升与期限延长等政策，有效降低置业成本[1] - 购房者观望情绪逐步消解，市场交易活跃度稳步提升[1] - 换购住房个税退税政策延续至2027年底[2] - 个人将购买不足2年的住房对外销售增值税率从5%下调至3%，大幅降低交易成本、激活二手房流通与改善性需求[2] - 多地对多子女家庭、退役军人等群体提高公积金贷款额度，精准支持刚需[2] - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心[3] 供给端优化与风险化解 - 房企债务重组取得实质进展，优质资产盘活节奏加快[1] - 现房销售制推进、预售资金监管强化，行业风险持续缓释，市场供给结构不断优化[1] - 各地推进地方国企收购存量商品房用作保障房，既打通库存去化通道，又完善多梯度住房供给体系[3] - 金融资源更多向优质房企与优质项目倾斜[3] - 房企债务结构优化与偿债压力缓解的趋势持续显现[4] - 政策端持续发力推动房企融资“三支箭”扩容提质、债务展期与重组机制不断完善，房企融资渠道逐步畅通，融资成本稳步下行[4] - 经营性现金流对债务的覆盖能力持续提升[4] - 现房销售制推进、预售资金监管强化，有效防范了交付风险，重构了行业信任体系[4] 行业转型与新动能 - “好房子”建设标准逐步落地、城市更新深入推进，推动行业从“大规模增量扩张”向“存量提质增效”转型[3] - “好房子”建设成为行业共识，符合标准的优质房源激活了改善性需求的释放[4] - 经营性资产的复苏态势已然显现，成为房企经营基本面改善的重要抓手[4] - 随着政策力推住宅价格止跌回稳，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已开始退潮[5] - 考虑到房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性[5] - 行业自身的转型升级将持续深化，最终实现从高速增长向高质量发展的平稳转型[5] 市场前景展望 - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，今年3月份市场需求有望逐步释放[3] - 核心城市“小阳春”行情依然值得期待[3] - 后续政策环境有望持续宽松，一线城市在购房资格、信贷支持等方面仍有调整余地[5] - 在政策与市场的双重作用下，房地产市场的复苏动能将持续集聚，行业的良性发展根基将更加牢固[5]