核心观点 - 地方政府土地出让收入已连续四年大幅下滑，对地方财力、债务偿还和基建投资构成压力，但2026年部分省份预计该收入将实现增长，市场有望边际好转，降幅收窄 [1][7][14] 历史与现状分析 - 2025年地方政府土地出让收入为41518亿元，同比下降14.7%，自2022年以来连续第四年出现两位数降幅 [1] - 与2021年的峰值8.7万亿元相比，2025年土地出让收入减少了约4.6万亿元，降幅达52.3% [1] - 2025年全国房地产开发投资约8.3万亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售额约8.4万亿元，下降12.6% [3] - 2025年地方土地出让收入相关支出约4.7万亿元，同比下降7.6%，较2021年下降约39% [6] 地区差异表现 - 2025年各省份土地出让收入状况差异明显：北京实现4.7%的小幅增长；广东同比下降11%；河南同比下降27.7% [3] - 2026年部分省份预算显示增长预期：广东预计2536.6亿元，增长5%；河南预计2484.6亿元，增长57%；河北预计2249.7亿元，增长约22%；江西预计1624.5亿元，增长2% [7] - 也有省份预计下滑：浙江预计2026年政府性基金预算收入4918.42亿元，下降16.2% [8] 对地方财政的影响 - 土地出让收入下滑直接导致地方政府可用财力收缩，加剧财政紧平衡态势 [5] - 许多地方政府债务依赖土地收入作为还款来源，收入下降加剧了地方政府偿债压力 [5] - 土地收入萎缩导致相应的基建支出减少，项目资金来源不足，可能影响地方经济增长 [5] - 以安徽省为例，土地出让收入占财政两本预算收入的40%以上，但2024年该项收入较2021年峰值下降近50%，形成较大收入缺口 [5] 原因与深层分析 - 土地出让收入持续下行的直接原因是房地产市场深度调整，房地产销售低迷导致房企经营困难，拿地投资谨慎 [1][2] - 根本原因在于高质量发展要求下经济发展模式变迁，传统生产要素边际效益递减，“土地财政”模式难以为继 [2][4] - 城镇住房发展从总量短缺转为结构性供给过剩和高质量产品供给不足并存 [2] 2026年展望与关键因素 - 专家预计2026年土地出让收入延续下滑态势，但降幅有望收窄 [1] - 2026年土地市场面临两个有利因素：地方政府专项债收储密集实施有助于改善土地市场供需结构；房企存量债务风险化解加快有望修复拿地投资信心 [14] - 稳定房地产市场是稳住土地出让收入的关键，需采取超常规、系统性政策组合拳重塑市场信心 [14] 政策建议方向 - 建议在中央层面成立“房地产稳定基金”，专项用于“保交楼”支持和收购房企存量闲置土地，为房企注入流动性 [15] - 建议加大对地方政府的财政支持力度，通过增加转移支付或提高债务额度来弥补土地收入缺口，赋予地方更大财政空间以控制土地供给和推进存量土地回购 [15] - 建议实质性放宽一线城市的住房限购等限制性举措，释放真实需求，提振全国市场信心 [15] - 建议有效化解房企流动性风险，支持优质龙头房企通过并购重组整合困难项目与资产 [16] - 建议继续引导5年期以上LPR下行，降低居民房贷利率及购房交易环节税费，减轻购房者负担 [16]