1月房地产市场核心表现 - 1月多个重点城市二手房市场成交量回暖 北京成交1.5万套同比增超20% 上海成交2.3万套同比增超20% 深圳成交0.5万套环比增16%同比增7% 杭州成交6987套环比增1.8%同比增15% [2][3][4] - 与二手房市场相比 重点城市新房市场表现相对平淡 受市场供应节奏等因素影响 1月北京新房成交31万平方米环比降29%同比降20% 上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [2][5] - 1月全国百城新建住宅均价为17114元/平方米环比上涨0.18% 上涨主要受成都、上海、杭州等城市改善性楼盘入市带来的结构性影响 同期百城二手住宅均价为12905元/平方米环比下跌0.85% 跌幅较上月收窄0.12个百分点 [2][6] 二手房市场回暖驱动因素 - 北京二手房市场进入局部筑底阶段 部分房源议价空间收窄 市场二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套 推动供需关系趋向平衡 今年春节假期较晚使部分学区房需求在1月集中释放 [3] - 杭州二手房市场回暖受春节时间较晚、政策提升购房者预期、市场延续“以价换量”策略吸引购房者入场等因素影响 [4] - 1月经纪人信心指数上涨12.39% 核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短改善业绩预期 政策“稳预期”信号明确提振对后续“小阳春”行情的期待 [4] 新房与二手房市场差异分析 - 新房市场表现平淡与各地推盘节奏有关 例如1月杭州新房新增供应仅886套环比下滑78% 春节临近买卖双方进入休整期 [5] - 部分城市新房成交相较二手房存在滞后性 以北京为例 二手房市场客群多元包含刚需、刚改及品质改善家庭 新房市场则以出售二手房后转化而来的改善客群为主 成交结构相对单一 [5] 政策环境与市场预期 - 2026年以来房地产利好政策频出 1月初《求是》杂志文章强调加强预期管理、政策要一次性给足 具有标志性意义 年初已有多项具体措施落地 包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等 从需求端与融资端同步提振市场信心 [7] - 1月各地出台约50条楼市政策 涉及公积金贷款优化、购房补贴、支持城市更新等 各地楼市需求端政策有望继续优化 [7] - 利好政策对市场信心提升有直接作用 缓解了购房者观望情绪 推动找房热度回升 核心城市购房者对政策红利敏感度更高 [7] 未来市场展望 - 虽然2月受春节假期影响楼市销售节奏或阶段性放缓 但春节假期后随着优质地块入市、部分房企促销力度加大 3月市场需求有望逐步释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [2][8] - 展望3-4月市场 一二线核心城市高端改善型新房将持续吸引高净值人群入场 大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄 其成交占比预计进一步上升 [8] - 北京近期二手房认购量将在春节后转化为网签数据 对“小阳春”产生拉动 部分出售原有房产的家庭可能在节后转向新房市场 拉动新房销售 [9] - 杭州政策宽松氛围延续 房企营销动作增多 优质改善新盘即将入市 新房市场“小阳春”值得期待 二手房市场新签单量环比提升11%达近6个月新高 新增客房比达近13个月最高值 带看转定金比速度达自去年11月以来最高值 潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [9]