超长期经营贷产品结构与市场宣传 - 所谓“30年期限”的经营贷实为长期授信额度，单笔贷款周期普遍为3年或5年，借款人需定期办理续贷并接受银行重新审核 [2][3][4] - 银行自2020年起普遍推行无本续贷，客户在续贷时无需另外筹措过桥资金，可通过手机APP办理 [4] - 市场上存在授信10至30年、单笔用款期限3至5年、年化利率在2.35%至2.5%之间的经营贷产品，还款期间借款人可灵活提前部分还款 [9] 续贷审核的关键与风险 - 续贷能否成功完全取决于审核结果，银行会重新审核抵押房产价值、企业经营状况及个人征信等条件 [4][5] - 受房地产市场下行影响，抵押房产估值普遍低于贷款发放时水平，可能导致借款人出现资金缺口，难以续贷 [5] - 银行在操作中表现出一定弹性，部分一线城市大型银行倾向于按原额度为优质客户续贷，行业抵押率已从七成普遍放宽至八成五左右 [5] - 续贷的底线原则是房产评估价不能低于剩余贷款金额，若抵押物价值短期内剧烈波动，将触发银行对客户的全面重估 [5] 经营贷的客户构成与需求演变 - 申请超长期经营贷的客户主要分为两类：具有真实持续经营需求的企业主，以及希望通过“转贷降息”优化负债结构的借款人 [7] - 与以往不同，当前客户需求更侧重于“降息”与“低月付”两大诉求，中介主推方案也围绕此展开 [2][8] - 寻求“低月付”的客户利用经营贷“先息后本”方式降低前期月供压力，例如100万元、年化2.35%的经营贷月供约2000元，远低于同额度房贷月供约9656元，但10年后需一次性归还本金，总还款额更高 [9] - 寻求“降息”的客户可选择“类按揭”还款方式（等额本息/本金）的经营贷产品，此类产品有助于贷款余额随本金偿还而降低，在续贷时形成风险缓冲，更适合长期平稳置换房贷 [10] 转贷操作流程与高昂综合成本 - “转贷降息”操作流程包括：以公司资质及房产证明申请批贷、办理“赎楼”结清原按揭、以解押房产办理新抵押登记并放款 [10] - 操作涉及多项高昂费用，以200万元贷款为例，“壳公司”购买及五年维护费约1万元，“赎楼”过桥资金日费率万分之五至万分之六，中介服务费为贷款金额的0.8%至1% [11] - 上述环节合计收费可达4万元，综合资金成本达到贷款额的2%左右 [11] 监管环境与合规风险 - 经营贷违规流入楼市明确触碰监管红线，监管部门已多次警示并加强对相关资金流向的监测与查处 [2] - 经营性贷款是为满足经营需求设立的金融产品，不得用于购房、炒股、投资理财等禁止性领域 [12] - 监管举措不断升级，要求银行建立中介“黑名单”、加强资质审核，并引入科技手段追踪贷款流向，利用大数据、AI风控模型及非财务数据判断真实经营状况 [13] - 犯罪团伙通过设立空壳公司、伪造合同等手段骗取经营贷的行为，被指破坏金融秩序并削弱国家金融纾困政策效果 [13]