核心观点 - 2026年1月，多个重点城市二手房市场成交量出现环同比双增，市场呈现回暖迹象，而新房市场受供应节奏等因素影响表现相对平淡；行业政策端持续释放“稳预期”信号，市场对春节后核心城市出现“小阳春”行情抱有期待 [1][3][7] 重点城市二手房市场表现 - 北京：1月二手房网签量15082套，同比增幅近21%；单周认购量已连续三周超过4000套；市场升温主要因市场局部筑底、二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，以及春节较晚导致学区房需求前置 [1][2] - 上海：1月二手房成交2.3万套，环比增长1%，同比增长26% [1][3] - 深圳：1月二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [1][3] - 杭州：1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%；贝壳杭州站1月二手房新签单量环比提升11%，为近6个月新高 [2][3][10] 新房市场表现 - 成交量：1月重点城市新房市场表现平淡，整体仍处修复通道；北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20%；上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [1][4] - 供应因素：新房成交平淡与房企推盘节奏放缓有关；例如杭州1月新房新增供应仅886套，环比下滑78% [4] - 需求结构：新房市场以改善型需求为主，客群相对单一，部分成交量来自出售二手房后的置换需求，因此表现较二手房市场存在一定滞后性 [5] 房价变动情况 - 新房价格：1月全国百城新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%；上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善型楼盘集中入市带来的结构性影响 [1][5][6] - 二手房价格：1月全国百城二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点；当前二手房市场整体仍供大于求，价格暂无回升动力 [1][5][6] 市场情绪与先行指标 - 经纪人信心：1月经纪人信心指数上涨12.39%，因核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短，且政策“稳预期”信号明确，市场对3月“小阳春”抱有期待 [3] - 先行指标：杭州贝壳合作门店1月二手新增客房比达到近13个月最高值，且带看转定金比的速度达到自去年11月以来最高值，显示潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [10] 政策环境与市场展望 - 政策利好：2026年初以来房地产利好政策频出，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期、结构性降息等；1月各地出台约50条楼市政策，旨在从需求端与融资端协同稳定市场预期 [7] - “小阳春”预期：尽管2月受春节假期影响销售或阶段性放缓，但市场普遍期待3月“小阳春”行情；预期核心城市二手房成交回暖趋势将持续，且随着优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [1][7][8] - 细分市场展望：一二线核心城市的高端改善新房将持续吸引高净值人群；大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄，其成交占比预计在3-4月进一步上升 [8]