上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨4447套 涨幅24.18% 月度成交总量为近5年最高位 [1] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套 高于前半月日均652.5套 成交量已连续三个月站稳2.2万套 [1] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势 [1] - 市场情绪是重要原因 自2025年10月后交易量活跃 市场情绪促使买家更快入市 [1] - 挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度 价格企稳可能性增加 [1] - 分析师预判市场"小阳春"提前出现 预计三四月份依然会有不错的交易量 [2] 二手房市场结构与价格信号 - 市场成交结构维持"刚需主导 改善发力" 刚性需求持续释放 中环内"老小"房源成交占比攀升 [2] - 超八成客户可在90天内成交 市场观望情绪逐渐减弱 [2] - 成交价出现"止跌"信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠"以价换量" [2] - 总价300万元以下房源是置换链条第一环节 其成交占比接近半壁江山 且同比环比均增加 [2] - 议价空间收窄 议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73% 卖方让步趋于理性 [2] - 客源成交周期从124天缩短至114天 匹配效率提升 [2] - 节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待 [2] 政策与市场流动性 - 上海浦东新区、静安区和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作 中国建设银行上海市分行提供专项金融支持 [3] - 地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购 [3] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 使市场流动性更有活力 [2] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% [4] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目 其中9个楼盘投放量不超过百套 显示房企推盘信心略显不足 [5] - 1月新房市场呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 此后随供应缩减成交下行 最后一周未现翘尾 [4] - 从区域看 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山成交2.7万平方米 闵行成交2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交仅8000多平方米 [4] - 成交前十项目中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米（36套） 均价18.0万元/平方米 榜单中有4个单价"3字头"或"4字头"的首次改善产品 其余为"8字头"中高端改善产品 [4] - 上榜前十项目无一个网签套数过百套 淡季特征明显 [4] - 各类产品均有表现机会 豪宅"一家独大"风格有所改变 中低端项目稳定发挥表明去库存举措仍在发挥效用 [5] - 虽然新房成交节奏放缓 但存量市场表现突出 为置换链条顺畅提供基础 [5]