项目启动与核心模式 - 2026年2月2日，中国建设银行支持上海市启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目的签约，标志着该项工作实质性启动 [1] - 首批试点区域为浦东新区、静安区和徐汇区，由区级保障房公司等国企作为收购主体，按市场或评估价格进行自愿收购 [2] - 收购房源以小户型为主（70平方米以下），优先选择产业园、核心商圈、轨交站点附近，且总价以400万元以下房源为主 [2][5] 市场背景与针对性 - 2025年上海二手房成交呈现“两头翘”格局：总价200万元以下及1000万元以上成交占比上升，而200万至1000万元区间成交占比下跌 [3] - 其中，总价200-400万元区间的成交套数占比降幅明显，导致市场置换链出现断层 [3][6] - 2025年上海二手房总成交约227,123套，其中总价400万元以下成交占比达76.71% [8] - 试点收购标准（总价400万以下，70平以下）精准覆盖了当前市场成交占比降幅最大的200-400万价格区间，旨在激活置换链 [5][6] 对二手房市场与房价的预期影响 - 该举措对“卖一买一”的刚改需求购房者利好最大，通过解决“置换时间过长”、“不打折难以出手”等问题，加速推动置换链传导 [2][7] - 官方收购形成的“二手房官方收购价”将在小区内自发形成“价格梯度”，成为该小区房源价格的“基准线” [8] - 由于是官方举措，可规避单一房源成交拉低全小区均价的现象，避免市场情绪造成的房价非理性下跌，对二手房市场价格形成支撑 [8] - 上海二手房成交规模占一二手总成交的70%，其稳定对整体市场意义重大，此举被视为为置换链打上补丁，并可能促进2026年房价筑底 [13] 对保障性租赁住房市场的意义 - 此举是在“十四五”期间新建、非居转化渠道基础上，进一步拓宽了保障性租赁住房的筹措渠道 [11] - 相比新建，收购模式能缩短建设周期，优化区域布局和市场供给，推动租赁市场稳定运行 [11] - “十四五”期间上海已超额完成保租房筹措目标达47.7万套，但约八成位于中环以外，核心区占比较低 [11] - 收购核心区二手房可增加核心区保租房占比，同时这些房源本身可能来自个人租赁市场，能起到“控制增量，优化存量”的作用，更好满足新市民、青年人等群体的租赁需求 [12]