京东系资本版图与分拆上市战略 - 刘强东的京东系已培育打造6家上市公司，包括京东集团、京东健康、京东物流、达达集团、德邦股份、京东工业，其中达达集团已于2025年中私有化退市，德邦股份拟从A股退市，目前正常挂牌交易的为4家 [4][5] - 京东系在2020年至2025年底迎来上市爆发期，京东产发于2025年1月第二次向港交所递表，计划成为京东系第7家上市公司，此外京东科技也计划分拆上市 [6][7][52] - 京东集团于2023年提出“35711”战略愿景，目标之一是打造7家市值不低于1000亿的上市公司，刘强东在2024年5月再次强调该愿景 [8][53] 京东产发业务概况与市场地位 - 公司总资产管理规模达1215亿元，在中国境内29个省级行政区及10个境外国家地区开发、持有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积2710万平方米 [9][53] - 以2024年相关设施总建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列第三及第二，但国内市场份额仅为1.3%，市场高度分散 [9][54][55] - 公司形成三大业务板块：基础设施解决方案、资产价值提升、基金/合伙投资平台管理，其中基础设施解决方案业务在2023年、2024年及2025年前9月收入占比分别达91.8%、92.6%和85.4% [12][57] - 公司收入从2020年的5.82亿元迅速增至2024年的34.17亿元，2025年前三季度同比增长21.15%至30.02亿元 [12][57] 资产扩张与运营策略 - 公司资产扩张速度在2022年后大幅放缓，2018年初至2022年底总建筑面积年平均增长率超过40%，而截至2025年9月底资产数量为285个，较2022年底的236个仅增长49个 [14][60] - 境内扩张放缓明显，境外扩张持续，截至2025年9月底境外资产数量达53个，境外资产管理规模占比由2023年初的3.7%增至2025年9月末的12.8% [16][17][62] - 公司计划将此次IPO募资首要用于未来12至36个月扩展海外基础设施资产网络 [18][62] - 公司物业出租率维持高位，2023年至2025年前9月，已竣工资产平均出租率超90%，稳定运营资产平均出租率达93% [19][64] 财务状况与盈利表现 - 公司2023年、2024年及2025年前9月分别录得亏损18.29亿元、12亿元和1.59亿元，累计亏损31.88亿元，主要因投资物业公允价值变动产生巨大损失，同期损失累计达42.3亿元 [26][28][70] - 若剔除资产公允价值变动、非现金项目等因素，公司报告期各期经调整净利润分别为2.61亿元、5.3亿元和8.23亿元 [29][72] - 公司毛利率呈下降趋势，从2022年的70.6%降至2025年前9月的67.9% [33][74] - 公司负债高企，截至2025年9月30日负债总额达630.45亿元，其中银行及其他借款415亿元，流动负债总额331.75亿元，现金及现金等价物约26.7亿元 [35][76] - 报告期内财务费用高企，分别为13.57亿元、13.99亿元和9.9亿元 [36][77] 关联交易与独立性 - 京东集团间接持有京东产发74.96%的股份，刘强东通过Max I&P Limited持有2.95% [39][81] - 公司收入对京东集团存在依赖，2023年、2024年及2025年前9月，来自关联交易的收入占比分别为42.3%、40.6%和33.4% [40][82] - 公司预计未来三年来自京东集团的关联收入将继续增加，2026年至2028年基础设施服务交易额上限分别为16.2亿元、20.4亿元和25亿元 [44][85] - 财务上高度依赖京东集团贷款支持，截至2025年9月30日，应付京东集团的贷款净额为145.48亿元，占其借款总额的35% [3][45][86]