一线城市二手房市场整体回暖 - 在传统楼市淡季的1月，北上广深二手房成交集体回温，呈现“淡季不淡”的独立行情[1] - 市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房市场进入探底阶段，房地产“小阳春”行情提前显现[1][11] - 近期二手房挂牌量回落、议价空间收窄、成交周期缩短，带动市场交易活跃度提升[11] 北京市场表现与驱动因素 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，已连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月至2026年1月分别为14446套、17200套、15082套）[1][5] - 行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购、降低公积金贷款首付比例等[5] - 新政后成交活跃的引领者是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，某小区开间户型价格上涨约10万至15万[5] - 截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平，显示业主预期出现积极变化[6] 上海市场表现与驱动因素 - 1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月超2.2万套，创近5年同期新高[1][8] - 郊区低总价房源成交活跃，如宝山区总价200万左右房源，经过近两个月消化存量正在变少[8] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26%[9] - 房东心态转变，部分拒绝“低价竞争”，选择撤牌观望或“售转租”，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5%[9] - 市场消化速度超过新增挂牌速度，价格企稳可能性增加，业内认为“小阳春”已提前出现[9] 广州市场表现 - 1月广州二手住宅网签8881套，面积89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，市场韧性较强[1][9] - 多个区域网签环比增长，外围区域突出：花都区增幅领先达7.30%，从化区增长5.32%，增城、黄埔、天河、白云区增幅在2.10%至3.93%之间[10] 深圳市场表现与市场情绪 - 1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且为连续11个月量破5000套[1][10] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质高端物业成交结构性小幅拉升均价[10] - 乐有家门店签约量连续8周处于高位，1月门店签约量同比大幅上涨57%[10] - 调研显示，对于2026年深圳房价，43%受访者认为成交价维稳，30%看涨；对于成交量，53%看涨，31%看平[11] 市场特征与专家观点 - 近期二手房成交较多的是学位房，因1月房价友好且降价到位，推动成交量攀升[11] - 市场呈现显著“结构性分化”：核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源价格走势差异明显[12] - 尽管挂牌量减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在，北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅有所收窄[12]