政策与市场进展 - 监管层于2025年12月31日正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产[2] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目，标志着公募REITs进入对商业不动产的全覆盖时代[1][2] - 首批8只REITs预计募集总额达314.7亿元，单只计划募集资金规模在17亿至75亿元之间[2] 底层资产特征与拓展 - 首批受理项目的底层资产涵盖深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩等，业态包括酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等[1] - 商业不动产REITs试点大大拓展了底层资产类别，将办公楼、酒店和综合体纳入，其中首批受理的8只产品中有5只包含了这些资产类型[2] - 底层资产范围扩大至非一线城市优质资产，如四川绵阳的涪城购物中心，有助于这些资产被资本市场重新定价和认可[3] 行业影响与战略转型 - 商业不动产REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，并引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[1] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别的资产流动性，尤其对流动性相对较低的非一线城市资产更具吸引力[3] - REITs底层资产类型覆盖范围扩大，为诸多原本只能自持的资产提供了证券化退出渠道，同时有助于提升整个市场的定价能力和流动性[4] 企业参与与市场格局 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元[6] - 新政出台后，包括茂业商业、光大嘉宝、武商集团、万科在内的多家企业已公告或启动商业不动产公募REITs的申报或研究工作[7] - 尽管要求有所放宽，但商业不动产REITs的门槛依然不低，首批申报项目均为盈利能力强的高质量资产[7] 商业模式变革 - 商业不动产REITs为商用不动产提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的闭环，推动行业由“开发销售”向“资产管理”转型[8] - 优质商业资产将按“租金资本化”方式估值，使得运营能力成为企业的核心竞争力[8] - 公募REITs能帮助房企从“重资产”模式向“轻资产”结构转变，推动商业板块实现自给自足和独立发展[8]