2026年北京首场土拍市场表现 - 2026年2月3日北京完成首场土地拍卖，石景山、通州、顺义三宗住宅用地共揽金57.62亿元 [1] - 本次出让地块整体市场表现平淡，三宗宅地均以底价成交，未出现溢价竞争 [1][2] - 这与2025年年初高溢价抢拍现象形成对比，延续了2025年北京土地市场“量减价升”的整体格局 [1][4] 各宗地块成交详情 - 石景山地块：首钢地产以13.9亿元底价摘得，土地面积约1.66公顷，规划建筑面积3.66万平方米，楼面价约3.8万元/平方米 [2] - 通州地块：由北投置业、北京建工与新航城组成的联合体以15.62亿元底价竞得，规划建筑面积8.74万平方米，成交楼面价约1.79万元/平方米 [2][3] - 顺义地块：中国铁工投资建设集团以28.1亿元底价获取，规划建筑面积12.86万平方米，住宅部分楼面价约3万元/平方米，商业占比约36% [3] 地块特点与市场分析 - 石景山地块：紧邻地铁，属临铁项目，但楼面价（3.8万元/平方米）相比周边在售项目元玺（2.74万元/平方米）高出近1万元/平方米，且板块库存较高，未来销售或面临考验 [2] - 通州地块：周边有学校、医院等配套，但距离最近地铁站约5公里，交通稍显不便，板块内新房去化表现分化 [3] - 顺义地块：为住宅与商业混合用地，虽然与周边二手房价格存在一定倒挂空间，但较高的商业配比及自持要求对开发商综合运营能力构成挑战 [3] 土地供应趋势与结构变化 - 北京土地供应持续缩量，2026年商品住宅用地计划安排200—240公顷，较2025年的240—300公顷继续减少，为连续第四年缩减 [5] - 供应结构进一步向核心区域集中，2025年北京成交的住宅用地中，五环内地块占比达33%，为近五年最高，六环外地块占比仅13%，为近五年最低 [5] - 2026年第一轮拟供商品住宅用地清单共5宗，分布在东城、丰台、顺义、昌平，其中包括东城区二环至三环间的西革新里危改项目和丰台区太平桥街道地块 [4][5] - 土地市场预计将延续“量减价升”态势，未来新房供应将更明显地倾斜于城市核心区域 [1][5]