政策核心举措 - 上海市于2026年2月2日启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目，标志着该市通过收购存量二手房扩大保租房供给进入实质性推进阶段 [1] - 首批试点区域为浦东新区、静安区和徐汇区，收购主体为区属保障性住房公司 [1][4] - 政策旨在通过政府主导、市场运作、自愿参与的原则，收购存量二手房以扩大保租房供给 [1][4] 政策目标与意义 - 此举有助于激活“置换链”、稳定二手房价格预期、更好对接各类群体租赁需求 [1] - 政策是促进一二手房市场联动、帮助新房市场去化的有力工具，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [1][5] - 目标在于缩短保租房建设周期，更好满足新市民、青年人和一线务工人员等群体的阶段性住房困难，提升城市对人才的吸引力 [2] - 上海市“十四五”期间规划建设筹措60万套（间）保障性租赁住房的目标已提前完成 [2] 房源收购标准与特点 - 第一批拟收购房源着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以精准匹配人才“职住平衡”需求 [3] - 试点阶段，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源 [4] - 收购重点面向有置换需求的产权人，侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域 [4] 对二手房市场的影响 - 政策强化了“内环（城区内）小户型有官方托底”的信号，直接改变了房主的卖房策略，预计符合条件的房源房价将明显企稳 [6] - 2025年上海市二手房成交约227,123套，其中总价400万元以下房源成交占比达76.71% [5] - 试点三区（浦东、静安、徐汇）总价400万元以下房源成交占比均在50%以上，其中浦东新区达75.32%，静安区达66.24% [5] 对新房市场的影响 - 2025年上海市新房市场供求双双回落，新房成交约555万平方米，同比下降21%；成交套数4.45万套，同比下降23%；成交总额约4,472亿元，同比下降17% [5] - 2025年上海全市新房套均总价已突破1,000万元，市场整体规模呈现收缩趋势，需求端观望情绪浓厚 [5] - 促进一二手房市场联动被认为是帮助新房市场去化的有力举措，可以带动一手房市场去化 [5] 政策实施现状与未来展望 - 具体政策和实施细则尚未出台，目前处于信息登记阶段 [1][4] - 政策目前处于区域试点阶段，范围和规模会受到一定限制，效果更多在项目或区域层面，对全市成交量影响有限，但能强化稳楼市预期 [6] - 此次试点具有代表性和试点意义，通过试点经验总结，未来将进一步扩大实施范围 [4] - 未来上海市在优化限购政策、支持人才购房、降低贷款利率、调整公积金政策及税费减免等方面还有较大发挥空间 [6]