商业不动产REITs试点启动与申报概况 - 中国证监会于2025年12月31日发布公告，明确将公募REITs试点范围扩容至商业不动产领域，为房地产行业提供了盘活存量资产、走通“投-融-管-服-退”全链条的转型契机 [3] - 首批8只商业不动产REITs已于1月底申报至交易所，合计拟募集资金314.75亿元，其中最大一单拟募资74.7亿元 [1] - 申报项目的底层资产类型丰富多元，涵盖购物中心、写字楼、酒店等，经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态，2026年预计分派率均在4.5%以上，最高接近5.5% [1][4] 首批申报项目的底层资产详情 - 中金唯品会项目募资额最高，底层资产为郑州和哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，2025年联营收入增长均超过17%，且连续三年加权平均出租率维持在99%以上 [4] - 华安锦江项目是国内首单以酒店为底层资产的REITs，涵盖了分布在18个城市的21家“锦江都城”酒店 [4] - 汇添富上海地产REIT底层资产为黄浦滨江的鼎保、鼎博大厦，截至2025年末出租率分别达到100%和99.33% [4] - 华安陆家嘴REIT底层资产包括晶耀前滩T1办公楼等项目，其办公楼项目3年及以上长租约占比例超过80%，预计募集规模28.10亿元 [4] REITs市场出现产品撤回现象 - 在商业不动产REITs申报的同时，部分前期申报的产品主动撤回，包括电子城产业园REIT、万科仓储物流REIT、建设银行的保障性租赁住房REIT、首创环保的水务REIT扩募申请等，共计5只 [1][6] - 撤回项目的底层资产类型涵盖保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务污水处理 [1] - 这些REITs申报后已停滞多时，撤回在市场预期之中，部分项目此前已收到交易所关于资产合规性及估值合理性的问询 [1][7] 市场参与方的态度与行为 - 资产持有方（如房企）积极梳理符合条件的资产包，希望通过发行REITs降低资产负债率、优化财务报表 [5] - 投资者态度审慎，推动资产持有方和基金管理人筛选高效底层资产，当前申报项目多分布于一二线城市重点区域以获取信任 [5] - 私募机构指出，扣除税费后符合上市要求的资产回报率需达4.5%以上，但市场上能稳定达到此收益的优质商业不动产资产并不多 [6] REITs市场整体表现与未来展望 - 2025年第四季度，77只公募REITs合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利，但盈利水平有所下滑 [7] - 同期，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%，部分项目通过管理费减免、原始权益人补足业绩等方式对冲波动 [8] - 券商机构对后市表示看好，认为商业不动产REITs将改变行业生态，并为资产重估奠定基础，建议投资者关注稳定分红资产及新基建赛道的增值机会 [8] - 市场认为，公募REITs作为长周期赛道，需通过市场机制筛选出“长租约、高出租率、专业化运营”的优质资产，以推动市场成熟与稳健运行 [9] 市场逻辑与生态变化 - 公募REITs的进退抉择折射出市场正在变化，伴随产品的优胜劣汰，资本市场投资逻辑将重塑，资金更倾向于聚焦长周期优质资产 [2] - 投资者的选择偏好会反向传导至资产持有方与基金管理人，进而带动市场进入良性循环 [2] - 在商业不动产REITs打开新局面的同时，部分项目的撤回也表明市场与监管标准在提高，资产正经历价值重估 [7]