2025年美国商业地产市场回顾与趋势 - 2025年美国商业地产市场在显著经济放缓、政策不确定性、大规模贷款到期墙以及持续高利率的背景下 展现出韧性复苏 并朝着稳定状态稳步但减速攀升 [2] - 2025年全年交易量较2024年增长17% 为健康扩张 但增速低于2024年24%的年度增长 且仍比2019年疫情前基准低30% [2] - 12月单月总交易金额同比下降20% 且交易量连续第二个月下降 但全年数据显示出一定进展 可能为今年带来亟需的动能 [3] 各物业板块表现 - 多户住宅和办公楼板块引领市场 办公楼交易量在2025年同比增长21% 主要受返岗命令和人工智能就业热潮推动 但投资者持续偏爱A级或地标性资产 [5] - 多户住宅板块尽管面临入住率和租金等基本面下滑 但其2025年交易量仍较2024年增长24% 部分原因是单户住宅销售市场的高抵押贷款利率使更多租客无法转为买家 [6] - 零售板块交易量实现19%的健康增长 基本面强劲 尤其是以杂货店为核心和满足生活必需品的购物中心 已重新成为持久的投资级资产类别 [6][7] 不同规模交易分析 - 大额交易（超过1亿美元）在2025年出现一定程度的回归 交易量较2024年增长23% 反映了机构参与者、企业自用业主和一些REITs的活动 但该板块复苏程度最低 仅为2019年水平的一半 [8] - 小额交易（低于500万美元）目前实际上已超过2019年的步伐4% 主要受到私人和个人投资者的青睐 [9] - 中等规模交易（1500万至1亿美元之间）仍在挣扎 因其最容易受到融资困难的影响 [9] 替代性板块与关键趋势 - 2025年的一个主要趋势是替代性板块的投资 即核心五大板块以外的领域 如医疗相关物业、数据中心和学生住房 [10] - 数据中心需求突出 亚马逊和谷歌表现活跃 年度第九大交易是弗吉尼亚州北部一笔6.15亿美元的土地交易 单价超过630万美元/英亩 创下纪录 [11] - 科技巨头作为企业自用业主活跃于市场 例如苹果公司在加州圣克拉拉县部署超过11亿美元 收购办公楼及研发园区 以锁定长期运营空间并利用硅谷办公楼市场价格较2022年峰值重置20-30%的机会 [12][13] 市场参与者与资本流动 - 市场出现投资组合再平衡 机构投资者回归的同时 一些大型上市REITs将大型多租户投资组合出售给私募股权公司 后者正成为重要参与者 寻求部署在近期高利率环境中闲置的大量资本 [14] - 市场参与者普遍乐观 预期在新任主席领导下美联储更鸽派的立场将带来顺风 以及潜在减税措施的财政提振 但由于利率不太可能急剧下降 预计2026年将是当前势头的适度加速 而非回归超廉价资本时代 [15]