北京2026年首场土拍及供地计划分析 - 2026年2月3日北京完成首场土拍 三宗住宅用地总出让金额达57.62亿元 全部以底价成交[1][2] - 同日发布2026年第一轮拟供商品住宅用地清单 涉及5宗地 土地面积约16公顷 建筑规模约24万平方米[1] 土地市场成交详情 - 石景山区首钢地块由首钢地产以底价13.9亿元摘得 规划建筑面积3.66万平方米[2][3] - 通州区宋庄地块由北投置业+北京建工+新航城联合体以底价15.62亿元摘得 规划建筑面积8.74万平方米[2][3] - 顺义区新国展地块由中国铁工投资集团以底价28.1亿元摘得 规划建筑面积12.86万平方米[1][2][3] 市场趋势与格局 - 本次全部底价成交 与2025年初高溢价抢拍形成对比 延续了2025年北京土地市场“量减价升”的整体格局[2] - 2026年北京商品住宅用地计划供应200–240公顷 较2025年的240–300公顷继续缩量 为连续第四年缩减[2] - 土地供应空间格局向核心聚拢 2025年成交住宅用地中五环内地块占比达33%为近五年最高 六环外占比仅13%为近五年最低 该趋势预计在2026年延续[2] 参与企业行为变化 - 中国铁工投资集团首次独立进入北京商品住宅用地二级市场 该公司此前多作为一级开发、城市更新合作方或联合体成员参与城市建设[1][4] - 首钢地产时隔一年再次独立拿地 此前其通常以联合体形式拿地 例如2022年联合电建 2023年联合香港置地+招商蛇口[3] - 联合体成员新航城过往业务以一级开发为主 主导建设总规划面积约150平方公里的临空经济区 过去极少直接参与二级市场住宅用地竞拍[4][5] 企业战略与优势分析 - 专家指出 当前购地竞争格局发生变化 原本聚焦土地一级市场的投资方开始调整拿地模式[5] - 长期深耕一级开发的企业转向二级开发具备优势 包括能精准判断地块开发价值与升值潜力 流动性储备充足资金压力小 以及当前入局相当于“抄底”且享有税费减免政策未来开发成本相对更低[5] 未来土地供应特点 - 2026年第一轮拟供清单中 东城区西革新里危改项目为核心区地块 位于二至三环间 面积约1.2公顷 地上建面约2.52万平方米[6] - 近三年北京核心区地块供应量维持稳定 2024年东城区金鱼池地块上架 2025年迎来祈年大街地块[6] - 本轮拟供地块全部位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域 包括丰台、顺义、昌平等区[7]