市场结构分化 - 房地产市场呈现显著的结构性分化 市场将房产分为“能住”与“能涨”两种类型 “能涨”的房产即使价格高也供不应求 而大量“能住”的房产则面临流动性困境[1] - “能住”的房产主要指2000年前建造的老旧小区 缺乏学区配套和交通便利性 即使降价也难以出售 例如北京和成都部分区域房产挂牌半年仍无人问津[1] - “能涨”的房产具备稀缺属性 如三环内的学区次新房或政府改造后的人才公寓 尽管贷款条件严格 依然有买家排队购买[1] 供需与流动性变化 - 市场供应压力增大 去年全国二手房挂牌量大幅增长37% 但成交率不足15% 表明大量挂牌仅为试探市场 真实买家稀缺[3] - 非自愿性卖家成为市场主要供应方 因离婚、继承等原因急需现金的卖家被迫降价出售 进一步压低了普通房产的价格和流动性[3] - 需求基础发生结构性变化 去年新成立家庭数量减少近10% 且户均人数降至2.5人以下 表明住房总量已趋于饱和[3] 政策与行业趋势 - 政府政策重心从稳定房价转向提升居住体验 多地试点针对婚育家庭的公房优先租赁、公积金贴息等支持政策[3] - 保障性住房供应大幅增加 供应量增长超过50% 同时长租公寓REITs规模持续扩大[3] - 地方政府推动老旧小区微改造 例如深圳和南京已开始为老旧房屋发放补贴进行更新 以改善居住品质[4] 产品与需求偏好演变 - 房产的附加价值与居住体验成为关键购买因素 社区服务响应速度、智能家居及设备联网能力变得比单纯的地段更重要[3] - 租住市场品质提升 长租公寓与保障房供应增加 结合智能家居普及 对老旧住房的竞争力形成冲击[3] - 买家对房产的现代化功能提出明确要求 例如在询价时即关注物业能否支持远程开门等智能服务[4]