文章核心观点 - 上海启动由政府及国企主导的二手住房收购试点，将符合条件的个人二手房源转换为保障性租赁住房，旨在精准满足新市民、青年人才等的租赁需求，同时通过“卖旧买新”机制激活新房市场，可能对传统房屋中介的二手房交易渠道形成分流 [1][3][4] 政策与试点方案 - 试点由建设银行上海市分行牵头，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，收购实施主体均为区属企业 [1][2] - 收购房源聚焦小户型，原则为“群众可负担、运营可持续”，旨在匹配人才“职住平衡”需求 [2] - 浦东新区：优先收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源，侧重租售比高、保租房供需矛盾突出区域，并要求产权人同步购买浦东全区范围内的市场化一手住房（“以旧换新”） [2][3] - 静安区：聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”策略 [2] - 徐汇区：计划通过区保障性住房公司收购存量小户型房源，具体细节未过多透露 [3] 政策目标与影响 - 核心目标并非单纯回收二手房，而是通过“转换二手房为保租房”和“要求产权人同步购置新房”，实现“留住外来人才”和“激活新房销售”的双重目标 [3] - 政策背景与上海人才引进目标相关：2025年全市计划新集聚海内外人才近15万人，需为其提供便利住房通道 [3] - 有助于提升保租房的地段与设施质量，同时将租金维持在合理水平 [3] - 可能激活持有旧房产权的业主置换新房的意愿，尤其有助于缓解当前新房市场“量缩价涨”中中小户型去化承压的局面 [4] - 2025年上海新房成交套数约4.53万套，成交面积约564.08万平方米，同比减少19%，但成交均价升至8.13万元/平方米，同比上涨6.93% [4] 行业背景与模式演进 - 上海并非全国首批开展此类工作的城市，2024-2025年间郑州、南京、青岛、武汉等地已推行存量住房“以旧换新”，例如青岛对收购用作保租房的房源给予每套3万元财政补助及收购贷款贴息 [5] - 上海模式由早期的“趸租”演进而来：2023年8月，上海在7个区的14个街道试点“趸租”，60-75岁老人可将中心城区旧房按市场价租给上海建信，再以折扣价租住郊区保租房，建信将旧房装修后作为保租房出租 [5][6] - 当前模式已从租赁升级为买卖，并对房源状况提出了更高要求 [6] 市场现状与潜在效果 - 截至2025年末，上海保租房已供应42万套，占租赁市场总量的55% [6] - 由于保租房租金普遍比市场价低30%-40%，导致老旧房源的空置期从平均15天拉长至45天以上 [6] - 将相对优质的空置旧房转换为保租房，有望在扩大保租房供应量的同时，降低旧房的空置率 [6] - 项目成功推进的关键因素在于旧房产权人的置换意愿 [7]