上海启动二手房收储试点用于保障性租赁住房 - 上海于2月2日实质性启动收购二手房用于保障性租赁住房，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域，并与建设银行上海市分行正式签约 [1] - 此举旨在通过政府主导收购特定条件的存量二手房，将其转化为保障性租赁住房，以优化住房供给结构并满足不同群体的居住需求 [4][16] 各区收储方案与房源标准 - 浦东新区方案：优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元、产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，并创新“收旧换新”联动模式，要求售房款专账监管并用于购买浦东新区内的一手新房 [1][16][17] - 静安区方案：采取片区式收储为主、零散收购为辅的策略，优先收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，布局侧重重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，并优先面向有置换本区商品房（尤其是一手房）意愿的产权人 [3][16] - 徐汇区方案：拟通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型房源，经标准化装修后作为保租房供应，“十四五”以来已累计建设筹措保障性租赁住房3.18万套，其60平方米以下户型平均租金约130元～180元/平方米/月且供不应求 [3][16] 目标房源市场特征与占比 - 过去一年上海成交的二手房中，同时符合“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年以前建成”条件的占比仅为6.9%，其中静安区占11.3%，徐汇区占8.3%，浦东新区占31.0% [1][14] - 符合收储条件的二手房在全市范围内呈现议价空间大、成交周期长、看房人数少的特点，例如全市符合条件房源的议价空间为8.3%，成交周期为126天，看房人数指数为87 [11] - 具体案例显示，浦东内环内凌一小区37平方米一室户成交价约190万元，月租金约4300元，性价比突出 [8] 资金筹措与运作模式 - 收购资金预计部分来自区级财政资金注入区属保障房公司作为资本金，并搭配银行贷款融资 [16][17] - 建设银行上海市分行将提供包括融资安排、资金监管、个人住房按揭等在内的全周期金融服务支持 [20] - 分析师估计，符合收购条件的二手房在三区过去一年的合计成交金额约250亿元，若收购资金能达到年成交金额的10%（即约25亿元/年），将对存量房市场库存消化产生显著促进效果 [20] 对房地产市场的影响 - 该政策有助于释放改善型需求，缩短存量房交易周期，从而助力新房去库存，减轻新房市场的去化压力 [4] - 从供给端看，直接收购可削减市场可售存量，缓解库存积压，同时收购房源转化为保障房可分流部分刚性需求，减轻商品房市场的需求竞争压力 [14] - 市场参与者认为此举具有“托底”市场、增强信心的作用，有中介指出上海1月二手房成交单价已回升，库存量降至约13万套，月度成交量已超2万套，市场活跃度提升 [6][7]