房地产金融现状与阶段判断 - 房地产金融已进入结构性、深度调整阶段 [3][4][18] - 过去主要依赖居民按揭贷款和银行开发贷款 [4][19] - 当前市场需求收缩、成交量下降导致按揭贷款规模同步回落 [4][19] - 房企面临较大经营压力 普遍进行资产负债表调整 投资和加杠杆意愿不足 [4][19] 房地产融资协调机制（“白名单”）的作用 - “白名单”是一种重要的制度性安排 未来仍将发挥重要作用 [1][4][16][20] - “白名单”项目审批通过贷款规模已超过7万亿元 [1][5][16][20] - 该机制在很大程度上替代了过去传统意义上的房企贷款 成为新的主要支持形式 [5][20] - 在“白名单”制度支持下 房企开发贷占银行信贷比重目前大致维持在5%左右 [5][20] - 该机制维持了银行对房企贷款的基本盘 若无此机制 商业银行对房企信贷投放可能出现明显收缩 [1][5][16][20] 房地产金融未来改善的关键与路径 - 改善关键取决于两方面：市场成交恢复与需求有效释放 以及房企经营状况修复 [2][5][17][20] - 市场好转时 按揭贷款往往会率先、较为明显地反弹 [2][5][17][20] - 随着成交改善 开发贷款等融资形式可能逐步恢复 [2][5][17][20] - 房地产金融的修复将是一个与市场基本面联动、循序渐进的过程 [2][5][17][20] 未来房地产金融支持模式的变化 - 传统融资方式（银行信贷、发债、上市融资）依然存在 但结构会发生变化 [6][21] - 未来开发贷款增速很难再回到过去高水平 [6][21] - 房企通过发债、上市等直接融资方式可能有较大发展空间 [6][21] - 银行对传统间接融资模式更加审慎 其比重继续大幅上升可能性不大 [6][21] - 未来格局可能是直接融资占比上升 间接融资保持但不再高速扩张 [6][21] 后续可能的政策方向 - 政策工具仍有一定调整空间 但整体已处在相对靠后位置 [8][23] - 名义利率层面大幅调整空间或已不大 [8][23] - 市场关注通过财政贴息方式进一步降低融资成本 [8][23] - 后续政策更可能体现在结构性优化和边际调整上 主要集中在利率微调和贴息政策两个方向 [7][8][22][23] 货币政策（降准、降息）的考量与约束 - 今年仍然存在降息可能性 [9][24] - 当前银行存款增长但贷款投放不足 即便降准 政策效果也会因需求不足而大打折扣 [9][24] - 央行更倾向于观察 等待实体经济和信贷需求改善 [9][24] - 降息对银行压力明显 银行净息差持续收窄 2025年三季度末行业平均净息差已降至约1.42% [9][24] - 银行按揭贷款和开发贷款的不良率都在上升 不良贷款核销需要利润 给银行带来经营压力 [9][24] - 外部环境（如美国降息）会提供一定跟随空间 但整体幅度不会太大 [10][25] - 制约货币政策空间的关键因素在于银行体系自身的承受能力 [10][25] 房地产市场核心堵点与复苏信号 - 最核心堵点在于成交能否恢复 市场处于明显观望状态 [12][27] - 打破观望需要明确而有力的信号 该信号往往来自一线城市房价率先企稳并出现回升 [13][27] - 当一线城市房价企稳回升 有购房计划的人会加快决策 成交量放大 市场活跃度提升 [13][27] - 成交持续放大、价格开始回升时 市场“底部”基本被确认 [13][27] 市场趋势性回升的判断与周期展望 - 判断趋势性回升的关键是成交是否能够持续放量 没有成交支撑的价格上涨是短暂的 [14][28] - 在成交持续放大情况下 价格出现温和、稳定上涨才是健康的市场回升 [14][28] - 房地产市场已经历大约五年调整 未来仍可能有一到两年筑底过程 但调整幅度和时间不会很长 有可能在今年或明年逐步结束 [14][28] 中外房地产市场对比分析 - 中国房地产市场基本面与当年日本、韩国并不完全相同 [15][29] - 日本和韩国房地产泡沫破裂时泡沫较大 且城镇化率已超过80% 需求动力基本耗尽 [15][29] - 中国城镇化率仍存在提升空间 [30] - 中国正进入以高新技术产业集聚为特征的新发展阶段 长三角、粤港澳大湾区、京津冀等区域及西安、成都等重点城市 高新技术产业发展带来持续人口流入 形成新的住房需求 [30] - 未来中国房地产需求增长将更多体现为结构性、区域性的增长 [30]