公司概况与市场表现 - 中国旅游集团投资运营有限公司是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发”为主业的中央企业之一 [2] - 公司聚焦深耕成渝城市群、粤港澳大湾区、长三角及海南区域，布局北京、上海、广州、深圳、三亚、成都等17个城市 [2] - 2025年公司以170.7亿元的销售额排名百强房企第48位，2026年1月以92.8亿元的销售额位列百强房企第5位，成为开年“黑马” [1][2] 扩张策略与土地储备 - 公司近年积极“跑马圈地”，拿地策略聚焦于北京、上海、成都、三亚等重点城市 [3] - 2024年公司以182.3亿元获取11块地，主要布局三亚、上海、成都、西安 [3] - 2025年公司以258.6亿元拿下10块地，重点加码上海、深圳、北京周边，并联合招商、中海以439.5亿元拿下上海徐汇滨江地块 [3] - 公司累计开发项目超70个，开发建筑面积达1227.62万平方米 [3] 销售结构与区域依赖 - 公司销售额贡献率前五的城市为三亚、上海、广州、西安、成都，五城贡献率超过九成 [5] - 三亚是销售核心，中旅·馥棠公馆单盘贡献了42.8亿元的权益销售额，是2025年三亚乃至海南的销冠项目 [5] - 公司因重仓三亚，已将总部迁至三亚，是目前唯一以房地产开发为主、总部进驻海南的一级中央企业 [6] - 公司在三亚的战略布局为“三湾一港”，即以海棠湾、三亚湾、日月湾、新海港为基点 [6] 业务模式与集团协同 - 公司背靠中国旅游集团，集团业务涵盖中旅旅行、中旅国际、中旅免税、中旅酒店等八大板块，形成业务协同 [7][8] - 公司发展模式定位为“地产开发+运营型业务+服务型业务” [8] - 公司项目能依托集团资源，例如三亚馥棠公馆项目附近布局有中旅免税旗下的国际免税城等 [8] - 公司与阿那亚合作的广州中旅·阿那亚·九龙湖项目，总规模近百万平方米，引入了酒店、食堂、美术馆等多种业态，注重社区运营 [8] 行业背景与潜在挑战 - 公司重仓的三亚楼市深受季节性因素影响，1月份销售额激增与旅居地产旺季相关 [6] - 行业专家指出，类似三亚的旅游城市楼市具有季节性和周期性，业绩增长的持续性及波动性有待观察 [6] - 公司采用的文旅小镇大盘模式，前期投资巨大，后期需大量资金和资源维系运营，行业内存在因资金或运营问题导致项目烂尾或难以为继的先例 [9] - 行业专家提示，文旅地产前期投入大且受季节性因素影响较大，公司在扩张上需吸取前车之鉴 [10]