2026年上海商业地产市场核心观点 - 2026年上海计划开业的商业项目数量超过60个，市场呈现“区域多核化、体量两极化、存量更新常态化、运营主体多元化”的鲜明特征 [1] 区域分布特征 - 浦东新区以17个待开业项目高居榜首，成为供应最集中区域，包含金融湾光耀之环（89万㎡）、PRISMA新嘉中心（36万㎡）等超大体量项目 [6] - 闵行区紧随其后，有10个项目计划开业，包含九星超级生活城（100万㎡）等大型项目 [6] - 徐汇区有7个项目入市，黄浦区和静安区各有4个项目，延续中心城区高品质更新路径 [6] - 松江、青浦、宝山、嘉定等外围区域均有多个项目入市，显示商业配套正随城市扩张向外围延伸 [6] - 回顾近年筹开数量，2021年29个，2022年22个，2023年23个，2024年跃升至47个，2025年40个，2026年将迎来新一轮供应高峰 [4] 项目体量规模特征 - 体量分布呈现显著两极分化，超过15万㎡的大型项目有9个，占比接近15% [9] - 大型项目包括徐家汇中心ITC Maison（27.9万㎡）、PRISMA新嘉中心（36万㎡）、森兰印象城（18万㎡）等，多承担区域或城市级商业中心功能 [9] - 3万㎡以下的社区型、邻里型商业占据相当比例，如浦发时光里（3万㎡）、大宁时光里（2万㎡）等，反映社区商业价值凸显 [11] - 3-5万㎡的商业项目共有23个，约占整体数量的近40%，占据市场主流 [11] 存量更新趋势 - 存量改造与焕新项目占比显著，显示上海商业正从增量开发转向存量运营 [12] - 典型案例包括：太平洋百货改造为“新六百YOUNG”、绿地滨江1885转型为“浙邻荟”、淞南悦活荟更迭为“云瑞云锦城”、凯德七宝龙城转型为“嘉寰广场”、豫城时尚升级为“幸汇城隍” [12] 运营主体格局 - 市场呈现多元竞争格局，国企与本地企业如陆家嘴集团、临港控股、百联股份、徐家汇商城集团等持续发力 [14] - 港资企业如新鸿基、太古等继续深耕核心地段，主打高端消费与长期持有运营 [14] - 专业商业运营商如华润万象生活、印力、招商商管等通过轻资产、合作开发等模式加快布局 [14] - 产业资本与新兴玩家如京东MALL、嵩霖商业管理等为市场带来业态与运营模式创新 [14] 项目类型与开发模式 - 项目中文旅融合、TOD开发、产业联动等特征更为突出，如幻云东方商文旅综合体、TODTOWN天荟广场、漕河泾M+（北杨人工智能小镇）等 [14] - 部分项目采用“轻资产”模式运营，如乐都·旭辉里、闵行日月光中心 [2][3] - 多个项目为TOD综合体，强调与轨道交通无缝衔接，如PRISMA新嘉中心衔接轨交6、12、21、22号线 [15][17]，泗泾招商花园城位于轨交9号线泗泾站上盖 [18] 代表性项目介绍 - PRISMA新嘉中心：商业体量达36万㎡，将成为浦东规模最大、全上海第二大的购物中心，规划引入近500个品牌，已确认Olé精品超市等八大主力店 [15][17] - 泗泾招商花园城：松江区首个大型TOD商业综合体，总建筑面积近20万㎡，已提前锁定超过55%的招商率，引入了大量区域首店 [18][20] - 森兰印象城：总体量约18万㎡，采用“购物中心+体育中心+社区中心”三中心融合形态，规划约9000㎡社区服务中心和约1.5万㎡室外体育公园 [21][23] - 首位中心：总体量超140万㎡，规划43万㎡商业，定位“虹桥首位，世界秀场”，聚焦“首发经济” [24][25] - 上海A.F.A：总建筑体量约23万㎡，以“Art for life, Art for all”为核心理念，购物中心建筑面积约5万㎡，定位“艺术生活”体验场 [28][30] - 仲盛世界商城：建筑面积约30万㎡，于2025年6月启动全面升级改造，以“都市绿洲，立体公园”为理念转型 [32] - 晶耀虹桥：总开发面积约25万㎡，涵盖约4万㎡精品商业，以“自然人文生活场”为定位 [34][37] - 聚梦天地DREAM LIVE：总体量达60万㎡，融合24万㎡科研办公、10万㎡全景商业及9万㎡租赁住宅，商业部分定位“城市漫游智趣场” [38][40]