文章核心观点 - 中国城镇居民家庭中拥有多套住房的比例较高，但在当前房地产市场环境下，这些家庭正面临房产流动性下降、持有成本上升及长期需求减弱三大现实问题，多套房正从“资产”转变为负担 [5][7][9][28][30] 房地产市场现状与库存压力 - 全国商品房待售面积持续处于高位，库存压力显著 [11] - 多个重点城市二手房挂牌量激增并处于历史高位，例如北京、广州、杭州等城市挂牌量超过十几万套 [11] - 百城二手房价格已连续多月出现同比与环比下跌 [13] 房产流动性显著下降 - 房产成交周期明显拉长，从以往以“天”计变为现在以“月”甚至“年”计 [13] - 市场呈现买方市场特征，买家减少、卖家增多，卖房方变得被动 [13] - 房产流动性分化严重，一线及强二线城市核心区的优质房产相对好卖，而三四线城市、远郊、房龄老或配套差的房产则难以出售 [15] 多套房家庭的持有成本与风险 - 房产持有成本包括持续的现金流支出（如房贷月供、物业费、取暖费）以及潜在的税费（如未来可能扩大的房产税） [22] - 许多城市普通住宅的租金回报率很低，租金收入甚至不及同等本金的稳健理财收益 [24] - 研究显示中国城镇住房空置率曾一度超过20%，空置房数量约6500万套 [26] - 拥有空置房的家庭其未偿抵押贷款的平均水平和增速更高，在房价下跌时面临更大的“资不抵债”风险 [26][28] 长期住房需求结构性减弱 - 出生人口持续处于低位且老龄化加剧，作为购房主力军的年轻人总量减少，将导致未来整体住房需求下降 [32] - 年轻人的购房观念发生变化，更看重现金、工作体验和生活质量，对拥有多套房的意愿降低 [34] - 保障房“双轨制”政策（如公租房、保障性租赁住房）将分流一部分刚需群体，减少对商品房的接盘需求 [36] - 综合影响下，尤其是在三四线城市、远郊及人口净流出地区，未来为多余房产寻找买家的难度将越来越大 [38]